Форми забезпечення повернення кредиту як головний інструмент зменшення банківських ризиків
Метод аналогів продаж оснований на даних про поточні угоди купівлі-продажу по об'єктах, аналогічних тому, що оцінюється. Даний метод предполагає, що покупець не заплатить за об'єкт суму, яка перевищує вартість відомої йому вартості, що володіє такою ж корисністю.
Але таку власність, яка використовується перш за все для отримання доходу, доцільно оцінювати за методом оцінки по доходу, тобто коли основні вигоди від володіння власністю виступають в формі місячної або річної ренти. До таких об'єктів можна віднести: автозаправочні станції, ресторани, кафе, перукарні, пивбари, обладнані склади. За аналогією з ощадним вкладом матеріальні вигоди від володіння доходною власністю складаються із:
1. "повернення на інвестицію" (аналогічно до відсотків по вкладу);
2. "повернення самої інвестиції".
Отже, метод оцінки по доходу оснований на принципі передбачення, згідно якого вартість власності може бути визначеною як теперішня вартість майбутніх вигод. Якщо вигоди власника виражені в грошовій формі, їх вартість може бути вимірною величиною чистого доходу, що очікується від користування даною власністю.
Вартість дорівнює відношенню величини доходу до норми повернення.
Вартість = Дохід / Норма повернення
Наприклад, за цим методом, вартість власності, що приносить в рік дохід $ 50 000 при нормі повернення 10 %, дорівнює $ 500 000.
Перелічимо 6 основних етапів визначення вартості власності за цим методом:
1. Обчислити річний валовий дохід, який здатна принести власність.
2. Оцінити типові втрати від неповного використання об'єкту.
3. Відрахувати втрати під неповного використання із валового доходу і отримати ефективний валовий дохід.
4. Оцінити річні витрати і відрахувати їх з ефективного валового доходу з метою отримання чистого доходу (або чистого операційного доходу).
5. Проаналізувати аналогічні інвестиції з метою знаходження норм і методу оцінки по доходу, які придатні дня досліджуваної власності.
6. Розділити чистий операційний дохід на норму повернення для отримання кінцевого результату.
Що стосується визначення величини норми повернення, то, якщо в розвинених країнах тривалість повернення капіталу 15 – 20 років вважається нормою, в Україні ж граничний строк довіри – 3 – 4 роки. Відповідно, і норма повернення складає 25 – 33 %.
Світовий досвід показує, що результат оцінки по бізнесу вище оцінки активів, оскільки ніхто не стане купувати бізнес, якщо він дешевше засобів, в противному разі купують окремі, більш сучасні засоби і створюють повий бізнес.
Надійність застави визначається ступенем ризику, пов‘язаного з умовами збереження, відчуження та реалізації майна протягом дії зобов‘язання:
Майно, яке може бути предметом застави або перебуває в заставі відноситься до груп, яким присвоюється клас в порядку збільшення рівня ризику (Таблиця 16).
Таблиця 3.1