Управління інвестиційним процесом
За ринкових умов ці різновиди підрядного способу можуть успішно використовуватись надалі і навіть дістати подальшого розвитку в зв'язку із розширенням форм власності та числа учас¬ників інвестиційної діяльності. На принципах бригадного підряду можуть здійснювати свою діяльність малі підприємства, обумов¬люючи у договорах взаємовигідні умови виконання робіт. Ділян-•ЗДвий підряд може бути використаний підрозділами будівельних, чонтажних організацій та фірм.
При поточному підряді укладається договір на послідовне ^орудження для замовника кількох однотипних об'єктів, наприклад жилих будинків у мікрорайоні або лінійно-протяжного об'єкта (автотраси, лінії електропередач, трубопровід тощо). За цих умов роботи виконуються поетапно на кожному об'єкті або по мірі просування вздовж траси лінійно-протяжного об'єкта.
Наскрізний підряд передбачає укладання багатостороннього договору між кількома суб'єктами інвестиційного проекту (під. рядником, субпідрядними організаціями, постачальниками мате¬ріалів, устаткування, транспортними фірмами) на спільне спору¬дження об'єкта для замовника, починаючи з нульового циклу j закінчуючи здачею об'єкта в експлуатацію.
При колективному підряді будівельна фірма виконує роботи для кількох замовників, укладає договір від імені трудового ко¬лективу. При цьому підрозділи фірми не закріплюються за конк¬ретним замовником окремими договорами. Це дозволяє гнучко маневрувати трудовими і матеріальними ресурсами з метою до¬тримання термінів виконання кожного проекту.
При підрядному способі ведення робіт усі суб'єкти інвести¬ційної діяльності, як юридичні, так і фізичні особи, можуть всту¬пати в договірні відносини. Як правило, договір укладають дві юридичні особи — замовник (інвестор) і підрядник. Замовником може бути держава, міністерство, відомство, корпорація, асоціа¬ція, об'єднання, підприємство, установа або приватна особа. За ринкових умов частіше за все замовник є одночасно й інвесто¬ром. У той же час ці функції можуть і розмежуватися, наприкліад функції інвестора (фінансування проекту) здійснює держава, мі¬ністерство або корпорація, а замовником може виступати конк.ре-тне підприємство або установа.
До управління договором підряду може бути залучена і тр'етя юридична особа, що як довірена особа інвестора (замовника) діє від його імені й представляє його інтереси або протягом усыого інвестиційного процесу, або тільки в період будівництва, то»бто до введення об'єкта в експлуатацію та остаточних розрахуйте. Звичайно такі посередницькі функції виконує керуючий прооек-том (прожект-менеджер).
Інвестор має право також передати всі функції замовника спеціалізованій фірмі — девелоперу. У такому разі договір плід-ряду набуває вид договору фінансування проекту. Фірома-девелопер, в свою чергу, укладає підрядний договір з будівель¬но-монтажною організацією (підрядником) або сама здійсни^ виробництво будівельно-монтажних робіт. За умовами договчорУ з інвестором ця фірма повинна представити у визначений пер-мін готовий об'єкт або реалізувати його на ринку нерухомості и відшкодувати інвестору виробничі витрати, забезпечивши при цьому певний дохід.
Інвестор має право також укласти договір з однією чи кілько¬ма фірмами-ріелтерами на закупівлю об'єкта, що його цікавить.
Підрядником можуть бути будівельно-монтажні і проектно-будівельні промислові підприємства та організації або їх об'єд¬нання, а також окремі фізичні особи, які отримали у встановле¬ному порядку право на участь у здійсненні підприємницької дія¬льності в цілому та в будівництві зокрема. Це можуть бути також фірми-посередники, які беруть на себе функції з координації ро¬біт і мають право на таку діяльність (ліцензію або сертифікат).
Підрядник може залучати для виконання комплексу, виду або частин робіт інші організації та фірми (субпідрядників). Догово¬ри, які при цьому укладаються, мають назву субпідрядних. Ці до¬говори не звільняють підрядника від відповідальності перед за¬мовником за виконання робіт з необхідною якістю і в терміни, передбачені договором підряду. У даному разі підрядник стосов¬но субпідрядників стає замовником, а стосовно інвестора (замов¬ника) — генеральним підрядником. При наскрізному підряді фу¬нкції генерального підрядника виконує підрядна рада, що створена з представників усіх підрядників, які мають право під¬пису, й закріплена в договорі.Основні обмежувальні умови, які обумовлюються в договорах для підрядника, — це необхідність точно додержуватися проект¬ного завдання замовника. При цьому роботи можуть виконува¬тись як під контролем замовника, так і без нього. В останньому випадку при проведенні робіт суттєво збільшується ступінь ризику.
При підрядному способі реалізації інвестиційних проектів у зарубіжній та вітчизняній практиці розрізняють такі найбільш ві¬домі типи договорів підряду: генеральні (комплексні), річні, «під ключ», прямі (окремі). Генеральний договір укладається на вико¬нання будівельних та інженерних робіт, постачання і монтаж Устаткування, благоустрій території (іноді й пуско-налагоджувальних робіт). Підрядник виконує основну масу загальнобудівельних робіт (кам'яних, бетонних і теслярських, монтаж залізобе¬тонних і металевих конструкцій), здійснює значну частину потівок матеріальних ресурсів для будівництва. При цьому замовник також бере на себе зобов'язання здійснити частину поставок і робіт як самостійно, так і по окремих прямих договорах. За цих умов підрядник зветься генеральним і приймає на себе координацію робіт, зазначених у генеральному договорі, з роботами передбаченими іншими договорами, що укладені ним особисто. В окремих випадках при тривалих термінах будівництва, крім генерального договору, можуть укладатися річні договори де деталізуються та уточнюються обов'язки сторін.