Перспективи розвитку депозитного формування банківських ресурсів

Щоб захистити банківські ресурси від інфляційних втрат, банк, обчислюючи розмір кредиту та процентів за ним, використовує спеціальну розрахункову одиницю — одін (одиницю інвестування). Вона не виконує функції платежу, визначається у гривнях і розраховується банком відповідно до динаміки цін на житло, індексів інфляції та цін на відповідні будівельні матеріали. Так, якщо наприкінці березня 1999 р. курс одін становив 10,55 грн., то на середину січня 2002 р. — 16,48 грн., тобто зріс на 56,2 %.

Спочатку проценти за користування кредитом банк нараховував у гривнях, беручи до уваги зміни співвідношення між одін і гривнею. За користування кредитом банк нараховує проценти за формулою:

Водін = (Кодін × 10,5 × N) : (365 × 100),

де Водін — сума процентів за користування кредитом в одін;

Кодін — залишок заборгованості за кредитом в одін;

N — кількість днів, за які нараховують проценти.

Нараховану суму процентів в одін за користування кредитом позичальник сплачує в гривнях за курсом національної валюти до одін на дату сплати процентів. Зауважимо, що розмір кредиту банк також визначає і у гривнях і в одін.

Використання умовної розрахункової одиниці має як переваги, так і вади. Постійне зростання курсу одін щодо гривні сприяє захисту заощаджень вкладників від інфляції, що пов’язано, зокрема, з тим, що депозитний процент нараховується в одін. У той же час, одержуючи доходи від надання кредитів фізичним особам, банк повинен ураховувати їх кредитоспроможність, тобто можливість протягом тривалого проміжку часу одержувати доходи, а отже, своєчасно та у повному обсязі розраховуватися з банком за одержаний кредит та сплачувати йому проценти. Сучасний стан економіки країни та доходів населення вимагають адекватного ставлення до кредитоспроможності населення. Згідно з інформацією, яка постійно з’являється у періодичних виданнях, деяка частка житла на первинному ринку певний час не знаходить власників. По-перше, схеми фінансування придбання житла стають все вигіднішими для населення, зокрема подовжується строк погашення кредитів. По-друге, частіше пропонуються до про¬дажу квартири в уже збудованих і введених в експлуатацію будинках. По-третє, в окремі періоди має місце тенденція подешевшання житла, що пов’язано, зокрема, з низькою платоспроможністю населення та зниженням цін на вторинному ринку житла.

З метою забезпечення своєчасного та повного погашення кредиту і процентів, зменшення кредитного ризику банк укладає договори застави та страхування житла. До оформлення квартири у власність у заставу передаються майнові права на її отримання, а після оформлення — змінюється предмет застави — заставою стає сама квартира. В день оформлення кредиту позичальник повинен внести грошовий завдаток на здійснення витрат, пов’язаних з нотаріальним оформленням застави, страхуванням квартири тощо. Фактично відбувається кредитування будівництва та придбання житла під заставу цього житла, тобто іпотечне кредитування. У зв’язку із ситуацією, що склалася в державі, запроваджувати іпотечне кредитування в Україні на даний момент дуже ризиковано. Банки не мають ніякого досвіду іпотечного кредитування або такий досвід дуже незначний. Право приватної власності та інші питання, пов’язані з іпотечним кредитуванням, недостатньо захищені та врегульовані чинним законодавством України, необхідний закон «Про іпотеку».Наведена схема придбання житла із залученням власних коштів населення та банківського кредиту передбачає, що фізична особа, вселившись у квартиру, з трьох складових права власності (володіння, розпорядження та користування) має лише право користування. Погасивши основну суму кредиту та проценти, фізична особа стає повноправним власником квартири. Разом з тим за цією схемою сплачені проценти за кредит і комісії за його оформлення суттєво підвищують вартість квартири. У ряді випадків окремі категорії громадян не спроможні скористатися кредитом, особливо коли термін його погашення незначний. Фактично йдеться про доцільність збільшення строків користування кредитом до 30 років: чим довший строк погашення кредиту, тим простіше позичальнику його повернути. Для банків збільшення строків кре¬дитування населення, зокрема, означає: збільшення кредитного ризику; необхідність вирішення проблеми довгострокових ресурсів; створення ефективних механізмів захисту прав кредиторів і позичальників.

Розв’язанню цих проблем певною мірою сприяв Указ Президента України «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» від 27 червня 1999 р. Суть економічного експерименту полягала в спробі стимулювання розвитку житлового будівництва із залученням коштів громадян і суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові житлові ощадні вклади. В подальшому кошти спрямовувалися на довгострокове кредитування будівництва житла для населення під заставу цього житла та розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів за довгостроковими житловими ощадними вкладами. Фактично йдеться про внесення коштів на ощадні пенсійні вклади. Скористатися своїми грошовими коштами вкладник може лише за досягнення пенсійного віку або за повної втрати працездатності, в противному разі надані пільги анулюються, а всі несплачені раніше податки і збори (обов’язкові платежі) підлягають стягненню в бюджет.