Перспективи розвитку депозитного формування банківських ресурсів

Кредитуючи купівлю житла на вторинному ринку, банкам слід ураховувати динаміку його цін. У деяких регіонах житло дешевшає, що пов’язано не лише із недостатнім рівнем платоспроможності населення, а й з прагненням окремих категорій громадян купувати його на первинному ринку, оскільки нові квартири мають низку помітних переваг над старими. Зауважимо, що й на первинному ринку частина житла не одразу знаходить господарів. Тому доцільно розробляти нові схеми його реалізації (наприклад, надання в оренду з подальшим викупом).

Одним з напрямів кредитування будівництва житла на первинному ринку є молодіжне пільгове кредитування. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 3 грудня 1997 р. № 1352 «Про додаткові заходи щодо реалізації молодіжної житлової політики» молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, які перебували в черзі на житло та мали можливість сплатити початковий внесок, могли одержати державний довгостроковий пільговий кредит на будівництво (реконструкцію) житла на строк до 30 років. За цією постановою вік старшого члена сім’ї або одинокого молодого громадянина не повинен перевищувати 28 років. Кредит надавався банком за місцем постійного проживання (прописки) позичальника у розмірі не більше 95 % вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення договору. Розмір кредиту обчислювався виходячи з норми 21 м2 загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю і включав витрати на його страхування в період будівництва. При цьому вартість 1 м2 загальної площі житла не повинна була перевищувати середньої вартості, що склалася у регіоні, де будується житло. Кредит пільговий — під 3 % річних для позичальників, які не мають дітей. Позичальник, який мав одну дитину, звільнявся від сплати процентів за користування кредитом. Для позичальника, який мав двох дітей, за рахунок бюджетних джерел передбачалося погашення 25 % суми зобов’язань за кредитом, а трьох і більше дітей, — 50 %. Джерелом зазначених кредитів визначалися кошти бюджету.

Постановою Кабінету Міністрів України від 17 травня 1999 р. № 825 «Про вдосконалення організаційної та фінансової діяльності Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді» було внесено низку змін до порядку надання довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла. Так, згідно з постановою кредит надавався за умови внесення у банк на особистий рахунок не менш як 10 % вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фактична площа більша або дорівнює визначеній нормі, та фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша за нормативну. Позичальник вносить зазначену суму на рахунок двома частинами: не менш як 5 % — безпосередньо до укладення кредитної угоди, решту коштів — під час остаточного розрахунку за будівництво при отриманні документів на право користування житлом. Вік позичальника, визначений у 1999 р., — від 28 до 30 років.Подальшому розвитку пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла сприяє постанова Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. № 584 «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла». Нею передбачено, зокрема, визначення: розміру кредиту виходячи з норми 21 м2 загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 20 м2 на сім’ю; вартості будівництва (реконструкції) житла за цінами, що діють на час укладення кредитної угоди, та витрат на страхування в період будівництва (реконструкції) житла. Позичальнику для будівництва (реконструкції) індивідуального будинку та господарських приміщень у сільській місцевості розмір кредиту може бути збільшений на 30 % суми, обчисленої відповідно до нормативної площі. Кредит надається за умови внесення у банк на особистий рахунок не менше 6 % передбаченої вартості будівництва (реконструкції) житла. Зазначена сума вноситься позичальником на рахунок двома частинами: не менш як половину цієї суми, а також кошти на страхування — безпосередньо до укладення кредитної угоди, решту коштів — під час остаточних розрахунків протягом 10 днів після отримання в БТІ технічного паспорта.

Однак сучасний стан економіки України не сприяє здійсненню такого кредитування. Так, у 2000 р. за наведеною схемою було побудовано 2 тис. квартир, протягом 1998—1999 рр. — менше 1 тис. квартир. З Держбюджету у 2001 р. на ці цілі було заплановано виділити 73,7 млн грн. За 1998—2001 рр. понад 3 тис. молодих сімей та одиноким молодим громадянам надано довгостроковий державний кредит. У Державному бюджеті на 2002 р. для надання пільгових довгострокових кредитів передбачено 77 млн грн.

Інший напрям фінансування придбання житла використовує Головне управління житлового забезпечення м. Києва. Суть його полягає в придбанні квартир за схемою «50 на 50»: 50 % вартості квартири оплачується з міського бюджету, а 50 % — громадянином, який перебуває на квартирній черзі в райдержадміністрації і користується пільгами. За цією схемою 1997 р. у м. Києві збудовано 18 тис. м2 житла, а в 1998 і 1999 рр. — по 19 тис. м2. Така схема у цілому дає змогу оперативніше вирішувати проблему забезпечення житлом громадян, які перебувають на квартирному обліку, оскільки стан бюджетів всіх рівнів залишає бажати кращого.

Розглянемо схему придбання житла з розстрочкою платежу. Суть полягає в тому, що за укладення угоди квартира відразу закріплюється за клієнтом, який робить початковий грошовий внесок не менше 30 % від вартості її загальної площі. При цьому клієнт сам вибирає квартиру із запропонованих йому квартир. Заборговану частку вартості квартири він сплачує поетапно, як правило, аж до планового строку введення будинку в експлуатацію. Однак можливі й інші строки. Зокрема, ХК «Київміськбуд» в інвестиційному договорі передбачає 100 % оплати вартості квартири за три місяці до запланованої дати введення будинку в експлуатацію. З наближенням цього строку дорожчає вартість 1 м2 загальної житлової площі. Це має стимулювати замовників швидше розрахуватися за квартиру. Як правило, той, хто порушує строки внесення коштів і платить меншу суму, втрачає право на раніше закріплену за ним квартиру. Він не вселиться, не сплативши вартості квартири до запланованого строку введення будинку в експлуатацію. Власником квартири клієнт стає лише після введення будинку в експлуатацію, тобто гроші він вніс, а власником ще не став. У такому разі клієнт придбаває квартиру без кредиту, він фактично сам фінансує спорудження житла. За наведеною схемою (із незначними відмінностями або варіантами) оплачується житло у Києві, зокрема через ДГО «Житло-інвест» і ХК «Київміськбуд». До вад цієї схеми можна віднести відсутність гарантій замовникові у тому, що будинок буде своєчасно введено в експлуатацію, а також те, що укладеними інвестиційними угодами не передбачено за це конкретної економічної відповідальності будівельних організацій та банків, які здійснюють залучення коштів під такі інвестиційні угоди.Інша схема фінансування придбання житла на його первинному ринку передбачає стимулювання розвитку житлового будівництва шляхом залучення коштів громадян і підприємців із довгостроковим кредитуванням будівництва житла для населення під його заставу. Така схема використовується, зокрема, Укрсоцбанком з компанією «Познякижитлобуд» і ХК «Київміськбуд» разом з АКБ «Аркада». Так, банк «Аркада», використовуючи залучені кошти населення та інші банківські ресурси, видає фізичним особам — громадянам України кредити на будівництво житла. Спочатку строк кредиту обмежувався 5 роками, а тепер, залежно від місцезнаходження та якості житла, його збільшено до 10—30 років. Позичальниками можуть бути особи, які досягли 19 років та не старші 50 років. Для одержання кредиту фізична особа повинна проінвестувати встановлену мінімальну частку загальної житлової площі, розмір якої залежить від строку, що залишився до запланованої дати введення будинку в експлуатацію. До введення будинку в експлуатацію позичальник повинен сплачувати проценти за користування кредитом, а після зазначеної дати — ще й рівномірно погашати основну суму боргу.