Банківське кредитування фізичних осіб

Інший напрям фінансування придбання житла використовує Головне управління житлового забезпечення міста Києва – схему "50 на 50". Суть полягає в тому, що 50% вартості квартири оплачується з міського бюджету, 50% - громадянином, який перебуває на квартирній черзі в райадміністрації і має пільги. За цією схемою 1997 року в столиці вдалося збудувати 18 тис. кв. м житла, а в 1998 і 1999 роках – по 19 тис. кв. м. Зазначена схема у цілому дає змогу оперативніше вирішувати проблем забезпечення житлом громадян, які перебувають на квартирному обліку, оскільки стан бюджетів усіх рівнів залишає бажати кращого.

Трохи докладніше стосовно придбання житла із розстрочкою платежу. В такому випадку при укладенні угоди квартира відразу закріплюється за клієнтом, який робить початковий грошовий внесок не менш як 30% від вартості її загальної площі. Причому клієнт сам вибирає квартиру із запропонованих. Залишок вартості він сплачує поетапно, як правило, аж до планового строку введення будинку в експлуатацію. Однак можливі й інші строки. Одним з недоліків цієї системи є те, що замовникові не дають гарантії, що будинок буде своєчасно введено в експлуатацію, до того ж укладеними інвестиційними угодами не передбачено за це конкретної економічної відповідальності будівельних організацій.

Іншою схемою фінансування придбання житла на його первинному ринку передбачається стимулювання розвитку житлового будівництва шляхом залучення коштів громадян та підприємців із довгостроковим кредитуванням будівництва житла для населення під його заставу. Щоб одержати кредит, фізична особа повинна проінвестувати встановлену мінімальну частку загальної житлової площі, розмір якої залежить від строку, що залишився до запланованої дати введення будинку в експлуатацію. Нині мінімальна частка – не менше 40% договірної вартості житла (за рік до планового строку). Однак що ближче до наміченої дати, то дорожче коштує один квадратний метр загальної площі та вищий початковий внесок (60%, якщо залишається 2 місяці).До здачі будинку позичальник повинен сплачувати відсотки за користування кредитом, а після зазначеної дати – ще й рівномірно погашати основну суму боргу.

З огляду на ситуацію у державі запроваджувати іпотечне кредитування в Україні сьогодні надто ризиковано. Комерційні банки не мають ніякого або мають незначний досвід іпотечного кредитування. Право приватної власності та інші питання, пов'язані з іпотечним кредитуванням, недостатньо захищені та врегульовані чинним законодавством України. Необхідно прийняти окремий Закон "Про іпотеку".Таким чином, описаною схемою придбання житла із залученням власних коштів населення та банківського кредиту передбачається, що фізична особа, вселившись у квартиру, з трьох складових права власності (володіння, розпорядження та користування) має лише право користування. Погасивши основну суму кредиту та відсотки, вона стає повноправним власником квартири. Водночас за цією схемою сплачені відсотки за кредит та комісії за його оформлення суттєво підвищують вартість квартири. У ряді випадків окремі категорії громадян неспроможні скористатися кредитом, особливо коли термін погашення незначний. Фактично йдеться про доцільність подовження строків користування кредитом до 30 років: чим триваліший строк погашення кредиту, тим простіше позичальникові його повернути.

З огляду на це зазначимо, що використання адаптованих до реалій України та окремих її регіонів різних схем фінансування придбання або будівництва житла, дасть змогу узагальнити діючу практику, створити законодавчу базу, якою регулюється і стимулюється вирішення житлової проблеми. Від цього виграють не лише окремі громадяни або їх групи, а й населення та економіка України в цілому.

Висновки

Надання кредитів фізичним особам банками набуває широкого характеру. Щоб уникнути помилок, банки повинні діяти відповідно до вимог: кредити видаються тільки в межах наявних ресурсів, що є в розпорядженні банку. Рішення щодо надання кредитів позичальникам, незалежно від їх розмірів, приймається колегіально (правлінням банку, кредитним комітетом, кредитною комісією тощо) і оформляється протоколом.

Жоден із виданих великих кредитів не може перевищувати 25 відсотків капіталу банків, а загальний обсяг наданих кредитів не може перевищувати його восьмикратного розміру.

Кредитування позичальників здійснюється згідно з чинним законодавством України і Положенням Національного банку «При кредитуванням і відповідного внутрішнього Положення.

Основну частину доходів банки одержують від кредитних операцій, у здійсненні яких велику роль відіграє кредитний персонал.

Кредитування позичальників має здійснюватися додержанням комерційним банком економічних нормативів регулювання банківської діяльності та вимог НБУ щодо формування обов'язкових, страхових і резервних фондів. Кредитування здійснюється в межах параметрів, визначених політикою банку, які включають: пріоритетні напрями в кредитуванні; обсяги кредитів та структуру кредитного портфеля; граничні розміри кредиту на одного позичальника; методику оцінки фінансового стану та кредитоспроможності позичальника; рівень процентної ставки тощо.