Створення, придбання чи реорганізація фірми

де Sn – накопичення грошової одиниці за період;

SFF – фактор фонду відшкодування.

Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що приносить оцінюваний оюєкт висока і її важко досягти при реінвестуванні.

Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який планується відшкодувати вартість обєкту.

Нв = SFFб

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст вартості обєкту що оцінюється.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості обєкту на фактор фонду відшкодування.

Метод звязаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і позичкового капіталу – метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу; і, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для землі і будівель – метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості.

Метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу використовується у тому випадку, якщо обєкт нерухомості придбаний за допомогою залученого капіталу.

У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:

Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв

де Kk – коефіцієнт капіталізації;

M – відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

Rm – іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і фактора фонду відшкодування;

Ккв – коефіцієнт капіталізації на власний капітал.

Метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:

Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,

де З – вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;

Ккз – коефіцієнт еапіталізації для землі;

Н – вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;

Ккб – коефійієнт капіталізації для будівлі.