Створення, придбання чи реорганізація фірми

а – величина поправочного коефіцієнту;

К – величина коефіцієнту одержаного для одиниці порівняння;

Х – елемент порівняння обєкту, що оцінюється;

Ца – ціна продажу обєкта-аналога;

і – кількість продажу обєктів-аналогів (і=1…n).

Оцінка на основі співставлення доходу і ціни продажу застосовується, коли є можливість оцінити як продажні ціни на обєкти-аналоги, так і доходи від їх експлуатації.

За одиницю порівняння приймається валовий рентний мультиплікатор, що визначається як відношення ціни продажу аналога до доходу від його експлуатації:

М = Ц : Д.

Для використання цього методу необхідно:

-оцінити доходи від експлуатації обєкту, що оцінюється;

-визначити валові внутрішні мультиплікатори обєктів аналогів;

-розрахувати валовий рентний мультиплікатор для обєкта, що оцінюється (як середнє арифметичне валових рентних мультиплікаторів аналогів);

-визначити вартість обєкту, що оцінюється як добуток доходу від використання оцінюваного обєкту і валового рентного мультиплікатора оцінюваного обєкту.

Метод витрат грунтується на тому, що вартість обєкту не перевищує витрат по заміні його новим. Цей метод базується на:

-поведінці раціонального покупця, який не заплатить за обєкт більше мінімальної суми витрат на будівництво обєкта, аналогічного за конструкцією і функціональним призначенням;

-поведінці типового продавця, який бажає повернути витрачені на будівництво кошти.

Метод витрат застосовується переважно при оцінці:

-обєктів малої приватизації;

-обєктів, що не приносять дохід;

-унікальних обєктів;

-обктів, що потребують оцінки для заміні;

-для визначення страхової вартості.

Основним результатом експертної оцінки обєктів нерухомості методом витрат є визначення їх відновної вартості за мінусом зносу (фізичного, природного, економічного і т.д.). У практиці оцінки обєктів вартість обєктів визначається з урахуванням їх фізичног зносу, так як врахування інших видів зносу не рекомендується Фондом державного майна України.