Створення, придбання чи реорганізація фірми

-на основі співставлення продажу;

-метод вирахування;

-звязаних інвестицій;

-для власного і позичкового капіталу;

-для складових частин нерухомості;

-метод Еллвуда.

Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід від експлуатації обєкту не обмежений у часі, коли вартість обєкту протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не обовязкове.

2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу обєктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми відшкодування капіталу.

Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою вартість.

Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого, на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у оцінюваний обєкт.Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:

-прямолінійне відшкодування капіталу;

-повернення капіталу за фактором відшкодування;

-повернення капіталу за фактором відшкодування і безризикової ставки дисконту.

Метод прямолінійного прямолінійного повернення капіталу використовується коли доходи від експлуатації оцінюваного обєкту зменшуються.

Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за формулою:

Нв = 1/nв,

де Нв – норма віднкодування;

nв - число років, за які планується відшкодувати вартість обєкту.

Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу, що і вкладення в оцінюваний обєкт. Використовується при рівних періодичних доходах від експлуатації обєктів, а також в умовах, коли угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.

У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування: Нв = SFF

SFF = 1/Sn

Sn = ((1+r)n –1)/r,