Основні методи оцінки нерухомості

У = вХ, (6)

де У - ціна об'єкта;

в - коефіцієнт одиниці порівняння;

X - кількісні параметри оцінюваної нерухомості.

В більшості випадків використовують залежність:

У = вХ + а + с + ... + п,(7)

де а, с,..., п поправки.

Покажемо практичну реалізацію даної методики. Нехай 1 кв. м. площі становить 800 грн. площа будівлі - 100 кв. м. Оцінювана будівля на 4200 грн. дорожча від базової вартості завдяки даному фізичному стану та дешевша на 2 200 грн. через гірше розташування. В цьому випадку вартість оцінюваної будівлі становитиме: У= 800 х 100 + 4200 - 2200 = 82 000 (грн.)

4. Метод капіталізації

Суть даною підходу до оцінки нерухомості ґрунтується на тому, що потенційний покупець платить за викуп прав управління майбутніми прибутками. Даний прибуток може бути реалізований двома формами: циклічний приплив готівкових грошей від здачі в оренду нерухомості; перепродаж нерухомості. Отже, з такої точки зору вартість нерухомості визначають як вартість на даний момент з врахуванням майбутніх прибутків. Даний метод має свої підходи, моделі і математичні процедури, відповідно до яких аналізують можливість перетворення майбутніх прибутків у вартість нерухомості. Власне процес перетворення прибутку у вартість називають його капіталізацією.

При оцінці нерухомості отримують її ринкову вартість, і тоді найголовнішим стає капіталізація чистого прибутку (netto).

Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод простої капіталізації або дисконтування грошових потоків.

Вартість нерухомості за способом простої капіталізації визначають за формулою:

(8)

де Д- чистий прибуток netto;

R0 - загальний ступінь капіталізації.

Загальний ступінь капіталізації встановлюють залежно від наявних даних та їх характеру. Якщо, наприклад, відомий прибуток Д І ціна продажу С, то

(9)

Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:

(10)

де CFt - фінансовий результат на кінець поточного року; 1,2,... ,t - чергові прогнозовані роки;