Основні методи оцінки нерухомості

Суть методу "аналізу пар продажу" полягає в тому, що оцінку нерухомості визначають на підставі проданих інших подібних нерухомостей. Якщо за певний проміжок часу були продані нерухомості подібні до оцінюваної і між ними є незначні фізичні відмінності, то з врахуванням цих фізичних різниць коректують ціни проданих об'єктів, вводячи поправки за проміжок часу продаж - оцінка.

Наприклад, два співставимі будинки, які розташовані недалеко один від одного, продані з різницею в один місяць відповідно за 16 000 грн. і 16 600 грн. При цьому перший будинок має огорожу, вартість якої на 100 грн вища ніж у другого.

Технологічна схема вирішення даної задачі наступна:

• приводять ціну першої нерухомості до ціни другої з врахуванням фізичних відмінностей (огорожі): 16 000 - 100 = 15 900 (грн);

• визначають середню місячну зміну ціни та середню зміну ціни за місяць у відсотках .

Якщо відомі результати оцінки з багатьох угод, то можна за наведеною вище схемою вирахувати середнє: значення зміни ціни в часі. Маючи це середнє значенім, можна коректувати ціни нерухомості на момент оцінки згідно з формулою:

(4.4)

де Ct - ціна, коректована на момент оцінки;

С - ціна продажу;

ч- середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік)

t - проміжок часу (продаж - оцінка).

Відповідно до наведеної вище формули відкоректована ціна об’єкта вартістю 12 000 грн. проданого за п'ять місяців перед іншою нерухомістю, на дату оцінки буде становити:

Ct = 12000(1+0,0088 5) = 12528 грн.

Коли відомі ціни перепродажу нерухомості, використовують аналіз повторного продажу. Технологія оцінки в даному методі простіша порівняно з методом "аналізу порівняльних пар продажу".

Однак цей метод має певні обмеження в зв'язку з невеликим числом угод перепродажу.

Суть даного методу полягає в тому, що на основі досліджень залежності ціни С продажу нерухомості і її вартості V визначають коефіцієнти темпу зміни К = C/V, які представляють функцією часу t. (рис. 1).

Рис. 1 Використовуючи даний графік, знаходять середню зміну ціни за місяць

У даному випадку приведення ціни продажу на момент оцінки виконують за формулою (4.4). Якщо коефіцієнти зміни цін є різними в певних часових інтервалах, то можна використати залежність

Ct=C(l–t–k1t1+k2t2+tnkn),(4.5)

де k1 ,k2 … kn - коефіцієнти зміни цін відповідно за час t1, t2, …,tn.Якщо припустити, що оцінюється нерухомість вартістю 12 000 гри. яка була продана 12 місяців перед тим і в перші два місяці після оцінки k1=2%; наступні чотири місяці k2= 5% і в останні місяці коефіцієнт залишається без змін, відповідно з формулою (4.5).