Основні методи оцінки нерухомості

• умови трансакції;

• форми фінансування;

• ринкові умови;

• місцеположення об'єкта;

• фізичні характеристики;

• економічні характеристики;

• умови використання;

• рухоме майно, пов'язане з функціонуванням об'єкта оцінки.Наведений перелік параметрів не вичерпує основні фактори, які впливають на вартість нерухомості, оскільки в окремих випадках може виникнути необхідність розширення цього переліку, наприклад, коли є певні обмеження на охорону довкілля тощо. Кожен з основних елементів порівняння може бути розділений на детальний складові.

В процесі аналізу, перш за все, встановлюють ціну за одиницю нерухомості, яка може бути об'єктом у цілому або його частиною.

Одиниці порівняння повинні виникати з аналізу ринку нерухомості і бути адекватними основній меті оцінки. Найчастіше в практиці за одиницю оцінки беруть квадратний метр житлової чи загальної площі будівлі, квадратний метр земельної ділянки, гектар сільськогосподарських угідь, кількість місць під паркування автомобілів тощо.

Кожен продаж, який використовується як співставлення, повинен бути перевірений, а дані про нього підтверджені покупцем, продавцем або брокером. Процеси перевірки дозволяють підтвердити не тільки точність і повноту отриманих даних, але й вивчити мотивацію угоди та її особливості.

3.2. Корекція цін продажу порівнюваних об'єктів

Після того, як вибрано всі структурні елементи, згідно з якими ведеться порівняння оцінюваної нерухомості з вибраними еталонними об'єктами, необхідно зробити відповідний аналіз, щоб встановити грошову або відсоткову різницю вказаних об'єктів.

Якщо порівняльний, об'єкт кращий ніж оцінюваний, то в його ціну вносять від'ємну поправку, а якщо гірший - то додатну. Спочатку коректують ціни порівняльної нерухомості, наближаючи її до умов оцінювальної.

При виборі порівняльних характеристик і оцінці їх впливу на вартість нерухомості застосовують порівняльну модель цін продажу, черговість атрибутів, які беруть участь у коректуванні цін. Вартість об'єкта продажу прямо залежить від різниці та ваг порівнювальних елементів нерухомості.

На практиці використовують наступні методи визначення поправок.

• регресивний;

• змішаний (відсотково-грошовий).

3.3. Визначення загальної грошової поправки

В методі зіставлення цін нерухомості важливим процесом є приведення ціни проданих уже об'єктів до ціни, яка відповідала б цінам на момент оцінки. Величина поправки, яка виникає в зв'язку з тим, що минув певний час, обчислюється методами аналізу пар продажу, аналізу повторного продажу, аналізу зміни темпу цін та аналізу багатоступеневої регресії.