Основні методи оцінки нерухомості
Важливою частиною оцінки нерухомості с аналіз і дослідження всіх факторів, які впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Слід відмітити, що оцінка нерухомості - це не тільки оцінка фізичних характеристик даного об'єкту, а й оцінка відповідних прав власності на даний об'єкт. В одному випадку оцінка нерухомості може зводитися до представлення вартості всього оцінюваного об'єкту, а в іншому - до його окремої частини, залежно від юридичних норм і правил. При цьому слід зауважити, що володіння нерухомістю можливе як індивідуальне, так і спільне (корпорації, фірми і т. п.). В цьому випадку оцінка нерухомості неможлива без вивчення юридичних документів на право управління чи власності частиною спільного майна.
Важливим моментом при оцінці є розрахунок вартості нерухомості на певну дату. Відомо, що в ринковій економіці вартість нерухомості може мінятись день від дня. Наступним важливим чинником оцінки нерухомості є призначення і мета самої оцінки. В одному випадку, оцінка нерухомості - це, насамперед, оцінка відповідних прав на даний об'єкт нерухомості, а в іншому - оцінка пов'язана з проблемами ринку, тобто купівлею - продажем або кредитуванням. Однак, у всіх випадках оцінки нерухомості необхідно чітко визначити мету оцінювання.
В практиці оцінки нерухомості Існують ряд методів і підходів, але найтрадиційнішим є метод витрат, метод аналогів продажу, метод капіталізації [9. 34-39].
1 Оцінка нерухомості методом витрат
Оцінку нерухомості на основі витрат найширше застосовують при оцінці нових об'єктів, які освоюють відповідно до найкращих і найефективніших їх використань.
При витратному методі оцінки найчастіше використовують наступну схему:
• розрахунок вартості земельної ділянки;
• розрахунок відновлювальної вартості;
• розрахунок величини зносу (фізичного, функціонального);
• обчислення сумарної величини грошових фондів, розрахованих як втрати на відновлення оцінюваного об'єкту;
• сумування вартості земельної ділянки і витрат на відновлення будівлі з врахуванням зносу.
Таким чином, із наведеної вище схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій. Тобто, вартість інвестиції не буде коштувати більше, ніж вона коштувала б при умові її відтворення на тому самому місці з врахуванням зносу. До коштів відтворення нерухомості відносять витрати на проектні та будівельні роботи тощо.
Оцінка земельних ділянок детально розглянута в попередніх розділах. Тут детальніше розглянуто оцінку будівель і споруд.
Для визначення вартості будівлі на момент оцінки виходять з її будівельної вартості. При цьому під будівельною вартістю розуміють вартість зведення будівлі в даний час. Цю вартість визначають, виходячи з будівельної вартості кубометру типової одноповерхової будівлі, шляхом введення поправочних коефіцієнтів залежно від таких факторів:
• кількості поверхів;
• наявності централізованого опалення;
• наявності водопроводу і каналізації;
• наявності ліфтів.