Основні методи оцінки нерухомості

Ненормальними умовами експлуатації вважаються особливі причини, які в минулому мали вплив на прискорене руйнування будівлі: пожежі, повені, зсуви, невиконання своєчасних ремонтів і інші несприятливі умови, вплив яких на міцність будівлі може одержати своє відображення в описі технічного стану. Технічний опис будівель виконують на основі даних обстеження в натурі.

Технічний опис включає:

• характеристику будівлі за її конструктивними елементами, та матеріалами;

• характеристику технічного стану будівлі за окремими елементами;

• процент зносу окремих елементів відповідно до їх технічного стану;

• процент зносу будівлі загалом.

Множенням процента зносу кожного елементу на питому вагу цього елемента (після застосування цінового коефіцієнту) визначають зносу елементу в об'ємі всієї будівлі, а сума цих добутків визначає знос всієї будівлі загалом.

У випадку, якщо при оцінці будівлі були застосовані цінові коефіцієнти, внаслідок чого сума уточнених ваг не становить 100, одержаний процент зносу на всю будівлю потрібно розділити на суму уточнених питомих ваг і для одержання проценту зносу перемножити на 100.Процент зношення прибудов, службових будівель і споруд визначається для всієї будівлі або споруди в цілому, без врахування питомої ваги окремих конструктивних елементів.

Дійсна вартість будівлі визначається шляхом зменшення відбудовчої вартості на суму знецінення, обумовлену фізичним зношенням.

Під фізичним зношенням конструктивного елементу і будівлі в цілому розуміють погіршення технічного стану (втрата експлуатаційних, механічних і інших якостей), в результаті чого відбувається відповідна втрата їх вартості.

В основу методики визначення фізичного зношення покладено закономірність співвідношення цього зношення до вартості об'єктивно необхідного капітального ремонту, щоб повернути будівлю до початкового стану, з врахуванням відбудовчої вартості конструктивних елементів.

Фізичний знос визначають для відповідних конструктивних елементів, які мають різний знос за спеціальними таблицями. Знос усього конструктивного елементу підраховують сумуванням величин зносу окремих ділянок, зважених за питомою вагою в загальному об'ємі конструктивного елементу.

Визначення фізичного зносу будівлі в цілому виконують прийнятим у технічній Інвентаризації методом сумування величин зносу окремих конструктивних елементів, зважених за питомою вагою відбудовчої вартості кожного з них у загальній вартості будівлі.

Ознаки фізичного зносу встановлюють, в основному, шляхом огляду будівлі. При цьому використовуються найпростіші пристосування: рівень, важок, метр, металічна лінійка, молоток, сокира тощо.

Для прикладу наведемо розрахунок фізичного зносу для однієї будівлі.

Таблиця 1.

Визначення фізичного зносу

Середньозважений фізичний знос Ф3 визначають за формулою:

де Пі - питома вага і-го елемента.