Cпоживче кредитування на Україні

В умовах відсутності сьогодні в Україні широко доступних кредитів на придбання житла така система дозволяє залучити додаткові кредитні ресурси. Проте система житлових заощаджень, як єдина форма організації житлового фінансування, має істотну ваду. Вона обмежує розмір коштів, що залучаються тільки обсягами заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не захоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб.

Другий варіант організації системи житлового фінансування - модель "іпотечної компанії" - працює інакше. Іпотечні компанії, у їх чистому модельному вигляді, не залучають внесків, початкові операції фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Іпотечні компанії видають житлові іпотечні кредити й обслуговують їх. Але видавши таку позику, компанія, продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо з метою формування кредитного портфеля інвестора або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні компанії знову пускають в обіг, видаючи нові позики. Їхній прибуток складається зі зборів за надання кредитів і платежів за їхнє обслуговування – навіть коли іпотечні компанії продають інвесторам кредити, вони можуть зберегти відповідальність за їхнє обслуговування за певну плату. Розвиток даної моделі організації житлового фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку на якому продаються і купуються вже видані іпотечні кредити. Модель іпотечної компанії залучає багато банків, у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблеми дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.

Будівельні кредити видаються частинами на оплату виконаних етапів робіт, при цьому банк здійснює суворий контроль за ходом будівництва і графіком фінансування. Такий же порядок фінансування застосовується, коли будівельний кредит видається індивідуальному забудовнику. Іноді умови по цих кредитах можуть бути менш сприятливими, чим по інших короткострокових позиках, тому що будівельні кредити часто більш ризиковані через більшу невизначеність у відношенні цін на кінцеву продукцію і можливі складнощі з продажем.

Іпотечне кредитування відрізняється трьома основними рисами. Перше, позики надаються на тривалий термін, звичайно на 10-25 років. Тривалий термін розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи в такий спосіб розмір щомісячних виплат. Друге, більшість позик даються на придбання житлових помешкань, у яких будуть мешкати їхні власники. Третє, куплене житло служить у якості забезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики власність вилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за кредит.

На ринку іпотечних кредитів діють чотири суб'єкти: позичальник; кредитор, або банк; інвестор, що вкладає кошти в іпотечні кредити і може не збігатися з банком, що видає позички; уряд. Зауважимо, що внесок кожного учасника ринку іпотечних кредитів буде тим більше, чим наполегливо вони будуть переслідувати свої власні цілі.

Є дві основні стратегії залучення коштів для видачі іпотечних кредитів:1. Депозити населення і підприємств. Ця ж стратегія включає використання схеми контрактних заощаджень, при якій покупець житла спочатку зобов'язується протягом декількох років зберігати кошти, після чого йому гарантується надання іпотечного кредиту тим же самим банком.

2. Одержання ресурсів із "оптових" джерела. Ці джерела включають:

• кредитні лінії або подібні домовленості з одним або декількома банками; такий тип залучення коштів може бути дуже поширеним для іпотечних банків, що створюються, як дочірні підприємства комерційних банків;

• позичкові кошти банків, підприємств або пенсійних і страхових фондів, надані на 5-10 років;

• продаж облігацій або цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами банкам, підприємствам, а також пенсійним фондам і страховим компаніям, фізичним особам. ("Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами" дають їхньому власнику - інвестору - право на одержання основної суми боргу і відсотків по іпотечному кредиту за відрахуванням невеличкої суми, що залишається первинним кредиторам собі і йде на покриття витрат по обслуговуванню кредиту. З ряду причин внески населення є найменш бажаним джерелом, оскільки їх дорого залучати й обслуговувати й оскільки вони легко можуть бути переведені в інші банки або інвестиції в залежності від рівня прибутковості. Кращим джерелом є термінові позики і продаж іпотечних кредитів або забезпечених ними цінних паперів. Очевидно, що для того, щоб банк міг зацікавити інвесторів у термінових позиках або придбанні цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, основним моментом повинна стати виплата конкурентної процентної ставки, що гарантовано буде змінюватися разом із ринковими процентними ставками, тобто захистить інвестора від ризику процентної ставки. Також очевидно, що банк повинен намагатися до використання довільної із цих наявних У нього можливостей.