Купівля-продаж
Виходячи зі своєї судової практики, хочу помітити, що існує ряд договорів, що визнані недійсними і не спричинили за собою серйозні наслідки для їхніх сторін.
Визнання договору недійсним, як правило, спричиняє повернення сторонами всього отриманого. Приміром, при визнанні договору купівлі-продажу недійсним, продавець зобов'язаний повернути гроші, покупець — товар.
Але якщо в покупця такого товару немає, то в принципі ніяких юридичних дій уже не буде.
Ще більш цікава ситуація по таких договорах, як підряд, оренда.
Такі послуги повернути неможливо не тільки практично, але навіть теоретично.
Судова система знайшла вихід у вигляді визнання таких договорів недійсними на майбутнє, тобто — заборона на їхнє подальше виконання з моменту вступу судового рішення в силу.
Анекдотичність ситуації полягає в тому, що на момент судових розглядів договори вже завершені.
А в принципі наше законодавство має багато лазівок, що дозволяє робити з погляду людини, не посвяченої в юриспруденцію, просто неймовірні речі.
1. Купівля-продаж. Коли до нотаріуса?
У запитанні, з яким журнал «Дебет-Кредит» звернувся до Мін’юсту, йшлося про відмову нотаріуса зареєструвати договір купівлі-продажу (див. лист Міністерства юстиції України від 14.10.2005 р. N 31-48-81). Проблема полягала в тому, що сторони звернулися за посвідченням і реєстрацією договору, умови якого вже були виконані.
1 лютого 2005 року суб’єкти господарювання, дійшовши згоди з усіх істотних умов, уклали договір купівлі-продажу нерухомості. 25 лютого склали акт приймання-передачі майна. 27 лютого покупець оплатив майно згідно з виставленим рахунком.
На виконання ЦКУ 20 травня сторони звернулися до нотаріуса для посвідчення та державної реєстрації договору. Але нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії, обґрунтовуючи тим, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Таким чином, дія договору не може бути поширена на відносини сторін, що склалися між ними з 1 до 27 лютого 2005 р. Чи правомірні дії нотаріуса?З моменту набрання чинності ЦКУ постала необхідність здійснювати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цивільно-правових договорів, якщо це передбачено законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту держреєстрації.
Але в підприємницькій практиці іноді неможливо здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію через різні непередбачувані обставини. Така ситуація описана і в запитанні, відповідь на яке міститься в коментованому документі. Зокрема, сторони договору спочатку виконали зобов’язання і лише після цього звернулися до нотаріуса. Відмова нотаріуса від вчинення нотаріальної дії та здійснення державної реєстрації Мін’юстом визнана цілком правомірною. Адже до вчинення цих дій нотаріусом такий договір є нікчемним. Тобто дії осіб, хоч і спрямовані на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків, не створюють цих наслідків через невідповідність вчинених дій вимогам закону (йдеться про відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстрації).
Але, на мою думку, Мін’юст спрощено підійшов до аналізу проблеми. Головна теза листа: «...До моменту державної реєстрації договору ... сторони ... не мають одна перед одною жодних зобов’язань, а тому відмова нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу ... є правомірною». Отже, логіка Мін’юсту така: нотаріус правомірно відмовився від посвідчення правочину, оскільки сторони не мають одна перед одною зобов’язань.
Відверто кажучи, дивна підстава для відмови. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій, затверджена наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. N 20/5 (далі — Інструкція), передбачає обов’язок нотаріуса при вчиненні нотаріальних дій встановлювати особи учасників цивільних відносин, з’ясовувати обсяги цивільної дієздатності, а в разі укладання правочинів представником — перевіряти його повноваження (пункти 13, 14 Інструкції).