Методи оцінки активів підприємства при реформуванні відносин власності
Що стосується категорії вартості, то слід зазначити, що в практиці існує багато її видів, які залежать від потреб і функцій. Зокрема, можна виділити такі види вартості: балансова, ліквідаційна, відновна, поточна, страхова, позичкова, орендна, інвестиційна та інші.
Для того, щоб вияснити обґрунтовану оцінку вартості, необхідно зібрати інформацію на відповідному ринку нерухомості. Ринок нерухомості —це визначений набір механізмів, через які передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. Ринок нерухомості —це складна структура, мета якої —звести разом покупця і продавця.
Ринок нерухомості сегментований, оскільки різні користувачі володіють різними потребами і різними ресурсами. Це визначається такими параметрами: 1) за використанням —для власності житлового, комерційного, промислового і сільськогосподарського призначення існують різні ринки; 2) за географічним фактором —кожен район може бути окремим ринком з різними умовами; 3) за ціною —покупці диференціюються залежно від ціни, одні можуть купити дешевше, інші - дорожче; 4) за якістю продукції —об'єкти класу А можуть належати до іншого сегменту ринку, ніж об'єкти класу Б, якщо вони знаходяться на одній вулиці; 5) за інвестиційною мотивацією —одні інвестори можуть бути зацікавлені у власності, яка потребує мінімального менеджменту і не приносить грошового потоку, проте має великий потенціал для приросту вартості; інших цікавить власність, для якої характерний позитивний грошовий потік; 6) за типом прав у власності — для різних видів прав на нерухомість існують різні ринки. Ці права можуть вимагати необмежені права власності, права на надра, на оренду та інше [6, с.6].Як попередній крок до оцінки власності, що приносить доход, необхідно зібрати точну фінансову інформацію про використання нерухомості. Важливим джерелом такої інформації є дані бухгалтерського обліку, проте вони не завжди відображають реальність, і оскільки ці дані не обов'язково систематизовані зручним чином для оцінки, то вони повинні бути скореговані і проаналізовані таким чином, щоб їх можна було використати в процесі оцінки.
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів.
Принципи оцінки нерухомості можуть бути об'єднані у такі групи: 1. Принципи, засновані на вимогах користувача. 2. Принципи, пов'язані з землею, будівлями, спорудами. 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем. 4. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
Крім того, при визначенні оцінки необхідно брати до уваги: 1) оцінку активів і зобов'язань; 2) оцінку підприємства як функціонуючого підприємства; 3) визначення остаточної продажної ціни. Ці питання досить часто взаємопов'язані і лише у виняткових випадках аналогічні.
В цілому в процесі оцінки об'єкта приватизації можна виділити шість основних етапів, а саме: визначення завдання оцінки; планування процедури оцінки; збір даних і перевірка інформації; використання методів оцінки; складання і узгодження висновків; визначення статутної ціни.
При визначенні завдання оцінки береться до уваги те, з якою метою проводиться оцінка підприємства: приватизація (паювання чи аукціонування), продаж на аукціоні, ліквідація, оренда тощо, і обов'язково зазначається дата проведення оцінки.
Планування процедури здійснює безпосередньо оцінювач, який визначає вимоги до інформації, що має бути надана йому для проведення оцінки; встановлює методику оцінки відповідно до мети і завдання; оцінює витрати часу і трудозатрати; вносить пропозиції щодо умов виконання завдання.
Вихідні дані, необхідні для проведення оцінки, повинні надаватись адміністрацією підприємства. Вони обов'язково підтверджуються керівником і головним бухгалтером. Вихідна інформація, яка надається підприємствам для оцінки, досить ретельно перевіряється. При необхідності проводиться аудит звітних даних, а також додаткова інвентаризація.
Оцінюватись може цілісний майновий комплекс або окремий інвентарний об'єкт чи група інвентарних об'єктів залежно від того, що приватизується. Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому державою земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. Крім того, цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємства (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійні об'єкти приватизації з подальшим складанням розподільного балансу.