Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми і перспективи розвитку

Порівняльний аналіз динаміки ринкової процентної ставки у Росії і Україні за останні три роки (наприклад, вимірюваної за ставкою міжбанківських кредитів) і обмінного курсу долара США наочно демонструє їхню невідповідність. Аналогічний висновок можна зробити і щодо відповідності динаміки ринкової процентної ставки зміні ставки Центрального банку й інфляції (наприклад, рівня споживчих цін).Що стосується індексу мінімальної заробітної плати, то цей показник змінюється на основі політичних рішень. Періодичність і розмір його зміни мають дуже віддалений зв'язок із зміною ринкової процентної ставки. Індекс, який розробила АКБ «Аркада» (м. Київ), «ОдІн» не зовсім зрозумілий позичальнику, що є негативним моментом кредитної політики банку.

Інструмент ІРОП, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ставки міжбанківських кредитів, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.

Використання кредитних інструментів з індексацією основної суми боргу, таких, як ІРОП, коли основні платежі за кредитом переносяться на більш пізні етапи кредитного періоду, поєднано з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності.

Слід зазначити, що проблема ліквідності безпосередньо залежить від моделі організації системи житлового кредитування. Якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною проблемою, то для іпотечної моделі, що продає видані кредити, він просто відсутній, адже вона не залучає внесків, а фінансує свої активні операції за рахунок виручених від продажу позик засобів.

На доступність іпотечного кредиту також дуже істотно впливає термін, на який він видається. У 1994 р. московські банки, що використовують схему «продажу житла на виплат», видавали кредит до 1-2 років. Російські банки, що видають дійсно іпотечні кредити, надавали їх на термін 5 - 10 років (Мосбізнесбанк, Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку, колишній Іпотечний Стандартбанк та ін.), що дозволяло значно знизити припустимий рівень прибутку клієнтів (1996 р.). З 1999 р. АКБ «Аркада» (м. Київ) видає житлові кредити терміном на 5 років.

Проте сьогодні кредити, запропоновані комерційними банками на придбання житла, доступні обмеженому колу осіб.

Цікавий досвід пільгового державного іпотечного кредитування має місце і в Україні.

Протягом ряду років уряд України намагається надати допомогу молодим сім'ям у поліпшенні їхніх житлових умов. Порядок надання пільгового довгострокового державного іпотечного кредиту молодим сім'ям і самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 3.12.97 [4].

Відповідно до цього положення кредит надається на умовах:

•перебування позичальника в черзі на одержання житла;

•підтвердження позичальником перед фондом і банком платоспроможності і згода дорослих членів сім'ї на участь у фінансуванні внесків на погашення кредитів;

•внесення позичальником 5% вартості будівництва житла.

Кредит надається банком-агентом у розмірі не більше 95% вартості будівництва (реконструкції) житла на момент укладення кредитного договору на термін до 30 років із процентною ставкою в розмірі 3% річних.

Треба зазначити, що така програма стала першим практичним кроком уряду щодо здійснення довгострокового кредитування будівництва (реконструкції) житла.

Проте внаслідок гострого дефіциту бюджету і при відсутності інших джерел фінансування ця модель житлового будівництва не реалізовувала намічених планів. За два роки дії програми було подано 100 тис. заяв на будівництво і реконструкцію житла. Однак через нестачу коштів кредити були надані тільки 500 сім'ям. У 1999 р. на житлове кредитування молодих сімей було виділено тільки 2 млн. грн. із 20 млн., запланованих бюджетом.