Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми і перспективи розвитку

Принципова схема роботи підприємства «Київміськбуд» із комерційним банком «Аркада» подана на схемі (див. рис. 1).

Рис. 1. Принципова схема роботи будівельних холдингових компаній щодо залучення фінансових ресурсів у житлову сферуЗ метою залучення ресурсів для позабюджетного житлового інвестування через комерційний банк АКБ «Аркада» розробила програму «Квартира на виплат».

Банк «Аркада», завдяки цільовим житловим внескам населення, має можливість видавати кредити для будівництва житла терміном до 5 років. Перший внесок покупця повинен скласти не менше 40% вартості житла. Далі, до запровадження в експлуатацію будинку, він виплачує тільки відсотки, а після введення в експлуатацію приступає до рівномірного поквартального погашення кредиту і відсотків. Щоб захистити себе і вкладників від інфляційних втрат, банк пропонує спеціальну розрахункову одиницю «ОдІн», яка не є засобом платежу. Курс «ОдІна» визначається банком та виражається в гривнях відповідно до динаміки цін на житло, проінвестоване довірителями, та індексами інфляції і цін на будівельні матеріали. Розрахунок проводиться щотижня.

На залучені суми внесків і видані кредити в банку «Аркада» відсотки нараховуються в «ОдІнах». Процентна ставка для вкладників банку складає 10% річних у «ОдІнах», процентна ставка для позичальників, що одержують у банку довгостроковий кредит на будівництво житла - 10,5%.

До запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов'язаний щоквартально, не пізніше 10 числа місяця, що йде за останнім місяцем розрахункового кварталу, виплачувати відсотки за користування кредитом, що розраховуються за формулою:

В=(Ззаб* П/100 * N/365) Ор/Оо,

де: В - сума відсотків за користування кредитом, що підлягає виплаті позичальником, розрахована на дату оплати (у грн.);

Ззаб - залишок заборгованості за кредитом (у грн.);

П - процентна ставка за користування кредитом відповідно до Кредитного договору;

N - кількість днів, за які нараховано відсотки;

Ор - курс «ОдІн» на день виплати відсотків за користування кредитом;

Оо - курс «ОдІн» на день видачі кредиту;

Купуючи житло за такою схемою на виплат протягом 5 років, покупець житла доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості.

Така модель має ряд істотних переваг, тому що дозволяє не тільки мобілізувати фінансові ресурси для житлового будівництва цієї компанії, але й подає інформацію про клієнта, його платоспроможність і готовність виконувати прийняті зобов'язання, що при відсутності кредитних історій в українських громадян є надзвичайно важливим. Більш того, в умовах відсутності на Україні широкодоступних кредитів на придбання житла, така модель є дуже цікавою.

У той же час таке залучення позабюджетних засобів у житлову сферу на основі елементів іпотеки має ряд істотних хиб.

По-перше, вона, на відміну від повноцінної іпотеки, обмежує вибір позичальника. Позичальнику пропонується житло, вироблене тільки «Киіївміськбудом».

По-друге, така модель, як будь-яка цільова модель, обмежує розмір засобів, що залучаються, обсягом заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не охоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Однак треба зазначити, що на базі «Київміськбуд» планується проведення експерименту, суть якого полягає в залученні коштів населення та суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові пенсійно-заощаджувальні вклади.

По-третє, незначний для іпотеки термін кредитування збільшує розміри плати за кредит, тим самим роблячи його менш доступним для громадян України.