Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми і перспективи розвитку

В Україні і Росії кредитний ризик, тобто можливість втрат через неповернення кредиту, істотно збільшується в зв'язку зі складністю обертання стягнення і реалізації закладеного майна. І хоча існуюче законодавство передбачає можливість обертання стягнення на предмет застави і задоволення вимог заставоутримувача, суперечливість самого законодавства і практика, що сформувалась, часто роблять виселення боржника неможливим. Лише дуже невелика кількість банків реально надає іпотечні кредити, укладаючи з позичальником кредитний договір і договір про іпотеку (заставу), що забезпечує його. У більшості випадків договір іпотеки, або договір застави, використовується при кредитуванні добре відомих банку клієнтів або у випадках, коли будівельна організація разом із банком входять в один холдинг (прикладом є холдингова компанія «Київміськбуд»).

Цілком очевидно, що для іпотечного кредитування принципого значення набуває чітке законодавче закріплення можливості позбавлення позичальника права на заставлене майно і виселення з житла у випадку, якщо він не проводить своїх платежів.Надання довгострокових кредитів із фіксованим відсотком сьогодні практично є неможливим. Це або занадто ризиковано для банку, або, якщо ризик цілком врахований у ставці, недоступно для позичальника. У цій ситуації банки Росії і України, що надають житлові кредити, домагаються зменшення ризику процентної ставки, використовуючи нові кредитні інструменти. При цьому найбільше поширення одержали позики з індексацією платежу за курсом рубля і гривні до долара. Відповідно до поширеної практики позичальнику дається карбованцевий кредит у перерахунку в долари США (фактично доларовий кредит, оформлений у карбованцевому еквіваленті). Розмір щомісячного платежу в рахунок погашення кредиту розраховується в доларах і може виплачуватися в рублях за поточним валютним курсом. Будучи досить простим і звичним як для банкірів, так і для клієнтів, інструмент з індексацією за доларовим курсом не усуває реального ризику процентної ставки, що наочно виявляється, коли реальний курс долара падає. В умовах падіння курсу долара вартість активів, поданих фактично в доларових кредитах, може впасти стосовно вартості банківських фондів, поданих карбованцевими зобов'язаннями, за рахунок яких фінансуються ці кредити. Можливість втрат кредитора росте. Банки враховують цей ризик шляхом збільшення надбавки до процентної ставки за такими кредитами. В результаті рівень відсотка за житловими кредитами у доларовому перерахунку часто складає 30% і вище, що дуже обмежує коло потенційних клієнтів.

Оригінальна схема індексованого кредиту була розроблена Ярославською філією Іпотечного акціонерного банку. В її основу була покладена процедура рівномірного щомісячного погашення суми основного боргу з платежами фіксованого відсотка із суми боргу, що залишилася. Проте сама сума боргу переглядається щоразу, коли змінюється офіційний розмір мінімальної заробітної плати, тобто як індекс використовується індекс мінімальної заробітної плати. Річна ставка відсотка за таким кредитом порівняно невелика і складає 26% (1996 р.).

У Росії був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою платежів - ІРОП. Використання ІРОП припускає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» і визначає той розмір платежу, що зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка.

Проте насправді, регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, що називається «платіжною». Різниця між розміром платежу, що клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він сплачує за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні три місяці, виходячи зі зрослої суми заборгованості, таким чином, щоб до кінця терміну позики клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою сплачуються в більш пізній період, коли позичальнику буде легше їх здійснити завдяки збільшенню його прибутків, хоча б і номінальних, в результаті інфляції.

У травні 1994 р. кредити з регульованою відстрочкою платежів став видавати Мосбізнесбанк. Цей інструмент пізніше почав застосовувати ще ряд банків, причому, як показують розрахунки, рівень кредитного ризику при його застосуванні є цілком прийнятним.

Всі три вищевказані кредитні інструменти належать до класу так званих «кредитів з індексацією», що знайшли широке поширення в країнах із високою інфляцією та інфляцією, що змінюється.

Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітні індекси, що дозволяють уникнути фіксованого відсотка за довгостроковими кредитами. Ідеальним індексом, що цілком запобігає цьому виду ризику для банку, є індекс вартості фондів конкретного банку. На практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу, тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш суспільно визнаними показниками, по-друге, показниками, що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок. Відповідно до цілі показники зміни обмінного курсу долара США або мінімальної заробітної плати відповідають першому критерію, проте не відповідають другому.