Особливості укладання окремих договорів у інвестиційній сфері

1)Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене Науково-технічною радою Укрбудархітектури Украї¬ни (протокол від 15.12.93 № 9);

2)Положення про взаємовідносини організацій-генеральних підрядчиків із субпідрядними організаціями, затверджене Науково-тех-нічною радою Держкоммістобудування (протокол від 14.12.93 №4);

3)Положення про експериментальне будівництво, затверджене Наказом Мінбудархітектури від 27.12.93 № 245;

4)Положення про державне кредитування будов і об’єктів вироб-ничого призначення, затверджене Наказом Мінфінансів і Мінекономіки від 15.11.95 № 178/170 (у редакції наказу Мінфінансів та Мінекономіки від 26.06.96 № 128/79);

5)Положення про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України, затверджене наказом Мінекономіки, Мінфінансів, Держкоммістобудування від 23.09.96 № 127/201/173;

6)Порядок кредитування будівництва об’єктів, що здійснюється підприємствами, установами й організаціями недержавної форми власності за рахунок коштів Фонду для здійснення заходів з ліквідації наслідків Чорнобильської катастрофи та соціального захисту населення, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 07.04.98 №461;7)Тимчасове положення про порядок передачі в державну власність частки (паїв, акцій) статутного фонду суб’єктів недержавної форми власності за отримання ними відповідних обсягів бюджетних капітальних вкладень, затверджене Наказом Мін¬економіки, Мінфінансів, Фонду державного майна, Державного комітету з питань розвитку підприємництва від 15.01.99 №64-20/131-10.

Основними видами договорів для підприємства є такі: купівлі-продажу, поставки, продажу підприємства, оренди, фінансової оренди, підряду.

Договір підряду, як правило, містить загальні умови, додаткові й особливі умови виконання робіт. Загальні умови встановлюються чинним законодавством, держстандартами, державними будівельними нормами. Додаткові умови, які не суперечать загальним, передбачають відносини конкретних замовника й підрядчи¬ка. Особливі умови — це спеціальні, конкретні вимоги до учасників контракту щодо розподілу інвестиційних ризиків та розв’я¬зання конфліктних ситуацій.

Укладаються договори проведенням конкурсів (тендерів) або за результатом переговорів замовника з підрядчиком. Заздалегідь оголошений замовником конкурс дає йому змогу вибрати з багатьох запропонованих договорів найвигідніший. При цьому замов¬ник керується двома критеріями: вартістю будівництва і його тривалістю (за умов забезпечення якості). Конкурс оголошується за умови фінансового забезпечення й затвердженого кошторису, яким передбачено прибуток підрядчика, що спонукає його знижувати поточні витрати на будівельно-монтажні роботи.

За укладення договору на підставі переговорів замовника з підрядчиком узгоджується договірна ціна будівництва, і за бажанням замовника підрядчик надає список субпідрядчиків, яких буде залучено до будівництва. Договір підряду визначає реквізити сторін; предмет договору; місцезнаходження об’єкта; обов’яз¬ки сторін; кошторисну вартість; вартість за договірними цінами; строки введення об’єкта в експлуатацію (календарний план виробництва робіт); конкретні зобов’язання щодо підготовки вибраного майданчика для будівництва; енергопостачання; організацію будівельно-монтажних робіт; умови розірвання договору; відповідальність за невиконання зобов’язань.

Договір підряду укладається двома сторонами: замовником або інвестором та підрядчиком, які можуть бути як юридичними, так і фізичними особами. Замовником можуть бути держава в особі виконавчих або муніципальних органів, міністерство, корпорація, підприємство, установа або приватна особа, а виконавцем робіт — підрядчик або фірма-посередник, яка за його дорученням формує портфель замовлень. За невеликих обсягів інвес¬тування інвестор не зможе утримати керівника проекту або інших посередників, тому він одночасно є і замовником проекту. За реалізації великих проектів звичайно залучається посередницька фірма — керівник проекту — або фірма-девелопер, які діють на контрактних засадах. У цьому ви¬падку договір підряду набуває вигляду договору фінансування проекту. Керівник проекту або фірма-девелопер, у свою чергу, укладають підрядний договір з підрядчиком або самі проводять будівельно-монтажні роботи.

За придбання об’єкта на ринку нерухомості інвестор укладає договір з однією або кількома фірмами-ріелтерами на пошук об’єкта, який його цікавить. Деякі фірми в цьому разі ремонтують та облаштовують придбані об’єкти. Підрядчиками можуть бути фірми, які виконують усі види робіт на об’єкті — від нульового циклу до благоустрою та здачі в експлуатацію. На жаль, така форма взаємодії суб’єктів інвестування використовується тіль¬ки за будівництва житла, малих промислових та комунальних об’єктів. Великі промислові об’єкти найближчим часом будуть споруджуватись традиційним підрядним способом, учасниками якого є замовник, генеральний підрядчик, проектувальник, певна кількість субпідрядних організацій, постачальників обладнання та матеріалів. Взаємовідносини всіх цих суб’єктів інвестування оформлюються підрядними договорами.