Будівельна галузь в Україні: проблеми та перспективи розвитку
Фінансові ресурси з'являються від продажу населенню спеціальних імен¬них цінних паперів – облігацій, які гасяться тільки збудованим житлом і тільки за пакетним принципом. Саму позику забезпечує житловий фонд, до структури якого входять зас¬тавний фонд (для забезпечення емісії), резервний фонд (для погашення облі¬гацій) та страховий фонд (для оперативного продажу з метою поповнення фі¬нансового резервного фонду). Для забезпечення ліквідності облігацій емітентом створюються окремі фінансові резерви, які формуються за рахунок страхового фонду у встановле¬ному порядку. Особи, що придбали пакет облігацій, еквівалентний загальній площі заяв¬леного ними житла, мають право на отримання замовлення шляхом погашен¬ня емітентом належних їм облігацій. Облігації продаються, викуповуються і гасяться за цінами, що визнача¬ються у порядку, встановленому відповідними документами.
Наступна інвестиційна схема – система комбінованого інвестування “Комбінвест”, яка широко використовується у Білорусії та Росії, і є своєрідним гібридом американської іпотеки і німецьких будівельних заощаджень. У цій системі, окрім клієнтів, об'єднаних у громадську спілку споживачів, підрядника (головного менеджера) та банківської установи, беруть участь страхова компанія та виконком місцевого органу самоврядування. Фінансування будівництва здійснюється за рахунок різних джерел, у тому числі: бюджетних коштів виконкомів місцевих органів самоврядування; влас¬них коштів громадян, що бажають збудувати житло, а також підприємств, де вони працюють; коштів приватних інвесторів; безоплатних субсидій; кредитів; виручки від продажу частини збудованого (не більш як 30%) житла за комер¬ційними цінами; виручки від ф'ючерсного продажу житла, що належить клієнтам на правах власності, за комерційними цінами і т. ін.
"Комбінвест" реалізується таким чином: учасники інвестиційного процесу (громадяни) шляхом періодичних (що¬місячних або щоквартальних) внесків накопичують відповідні кошти на спеці¬альному рахунку генерального менеджера в банку. Окрім цього, вони мають і натуральний еквівалент, тобто певна частина загальної площі пропорційна накопиченим коштам. Таким чином, діє подвій¬ний захист від інфляції: по-перше, доларовою індексацією, по-друге, гаранто¬ваним забезпеченням нерухомістю. У разі відмови від участі в інвестиційному процесі клієнт отримує певний грошовий прибуток. Після того як вартість вкладу досягла 50% від вартості житла, клієнт має право вибрати конкретну квартиру (конкретний будинок) із тих, що будують¬ся в даний момент головним менеджером. Для отримання права на оренду вибраного житла по завершенні будівництва клієнт у період виконання буді¬вельно-монтажних робіт додатково сплачує 20% вартості.
Третім сопособом інвестування будівництва у Білорусі є система надання субсидія, тобто одноразових безоплатних коштів, що надаються державою малозабез¬печеним верствам населення, які потребують-поліпшення житлових умов, а таких (станом на січень 1999 р.) налічувалося у республіці близько 650 тис. сімей.
На практиці розмір субсидії становить від 70 до 75% вартості будівництва. Оскільки чеками "Житло" можна, як переконує досвід, покрити не більш як 20 – 25% від вартості будівництва, питома вага базової субсидії має станови¬ти 50%. Однак надалі, при зростанні прибутків громадян, ця цифра зменшува¬тиметься.
Підбиваючи підсумок, неважко здогадатися, що розглянута система роз¬рахована на бідні верстви населення.
5.ОБГРУНТУВАННЯ ПРОПОЗИЦІЙ ТА ВИБІР АЛЬТЕРНАТИВ
Не можливо сказати однозначно, який спосіб залучення позабюджетних інвестицій спрацює за умов економіки України.
Світовий досвід переконує, що одним із механізмів розв'язання житлових проблем у ринкових умовах господарювання є житлова іпотека. В Ук¬раїні досить успішно може використовуватися змішана модель – це синтез американської класичної і німецької моделі іпотечного кредитування житла з додаванням української компоненти.Впровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва вкрай важливе як в економічному, так і в соціальному плані.
На мою думку, для пожвавлення іпотечного ринку необхідні оздоров¬лення фінансової ситуації та врегулювання законодавчої бази. Незважаючи на тс, що, нарешті, прийнято Закон "Про іпотеку", нині закладено супереч¬ності у Цивільному і Житловому кодексах: якщо позичальник не повертає кредиту, то закладене майно (в даному разі це придбане в кредит житло) має відійти з торгів, що суперечить праву кожного громадянина на житло. За за¬коном про іпотеку виселяти людину не можна – у найскладніших випадках доводиться не виселяти, а переселяти (позичальник отримує різницю між ринковою вартістю квартири й закладом, який не повинен перебільшувати 60-70% тієї вартості).
Система житлових заощаджень громадян в Україні повинна включати такі складові: