Ринок нерухомості в Україні

Середня вартість 1 кв. м у квартирах ХК «Київміськбуд»

Ще не так давно серед наших співгромадян побутувала думка, що квартири в старих будинках кращі, ніж у нових. Проте згодом на первинному ринку житла з’явилися квартири зі значно комфортнішими архітектурно-планувальними рішеннями. Другим чинником зростання інтересу до первинного ринку, очевидно, є підвищення «економічної грамотності» співвітчизників, які почали обраховувати витрати не лише на придбання помешкання та його негайний ремонт, а й на подальшу експлуатацію всього будинкового господарства. А за цими витратами нове житло вочевидь виграє.Крім цього, низка забудовників: Київміськбуд, Познякижитлобуд та інші вжили заходів для залучення покупців. Ідеться про зниження початкового внеску під час купівлі квартир, продаж житла в кредит і деякі інші, що дало їм змогу зацікавити ширші верстви населення.

Із вторинним ринком зрозуміло — ціни там визначаються кількістю кімнат у квартирі, місцем розміщення будинку, віддаленістю від центру, інфраструктурою, поверхом тощо. Первинний ринок має жорстку нижню межу цін — собівартість, нижче за яку забудовник продавати житло не може.

Найвищі ціни вторинного ринку склалися в столиці. Квадратний метр квартир на околицях нині коштує від $250. У районах, прилеглих до центру, середня ціна «квадрата» становить $315–330, а в центральних районах — $450–560.

У регіонах, як правило, ціни в кілька разів нижчі. У низці обласних центрів можна натрапити на пропонування, які за київськими мірками здаються кумедними. Наприклад, у Кіровограді й Запоріжжі можна придбати однокімнатну квартиру за $2,5 тис., а в Полтаві і Сумах двокімнатну за $4–4,5 тис.

Через низькі ціни на вторинному ринку житла забудовники не ризикують розгортати нове будівництво в регіонах, тому що собівартість квадратного метра не можна спустити нижче за $200. Проте в Києві будувати таки вигідно, що активно використовує ХК «Київміськбуд», пропонуючи квартири, ціни яких іноді на 15–20% нижчі, ніж в аналогічних на вторинному ринку.

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення, нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. У Києві найбільше (за уточненими даними ріелторів на 15–20%) зросли ціни на порівняно доступне житло на околицях, меншою мірою — на квартири в центрі міста (2–4%).

Почалося пожвавлення вторинного ринку в регіонах. В Одесі, наприклад, ціни піднялися на 5–10%, Донецьку — на 20–30%, Чернігові — на 15–30%, Тернополі — 20–25%.

Ціни зростають і на первинному ринку, але набагато «скромніше», бо тут збільшення собівартості обумовлене насамперед відносно повільними інфляційними процесами. Квартири в будинках, які будує Київміськбуд в окраїнному районі Києва — Святошині, подорожчали з 1623 до 1699 грн/кв. м, (4,7%), а в будинку на Виноградарі — з 1357 до 1367 грн/кв. м (0,7%).

Другим суттєвим чинником підвищення цін на первинному ринку фахівці називають брак вільних земельних ділянок, на яких спорудження житла не потребує значних додаткових витрат на інженерні комунікації, інфраструктуру тощо.

Цінові прогнози досить категоричні — нерухомість дорожчатиме. У Києві пророкують подальше зростання цін — на 20–25% від нинішнього рівня, а в регіонах припускають максимальне збільшення цін до 10%.

Неважко здогадатися, що інтерес покупців до житлової нерухомості визначається в основному рівнем прибутків. І на первинному і на вторинному ринках житла в першу чергу попит на квартири визначає ціна, і тільки потім діють інші чинники: розміщення, транспортне обслуговування, поверх, краєвид з вікон тощо. Низька купівельна спроможність переважної більшості населення і визначає той факт, що найбільшою популярністю користуються порівняно скромні одно- і двокімнатні квартири, що становлять у Києві, за даними ХК «Київміськбуд», близько 70% продажу. Схожа структура попиту і на ринку вторинному, причому не тільки в Києві, а й у регіонах.

Як підтверджує інформаційний бюлетень «Янус Нерухомість», у Запоріжжі, наприклад, одно- і двокімнатні квартири сягають 72% угод, Кіровограді та Кривому Розі — 75%, Полтаві — 62%, Тернополі — за 60%, Чернігові — близько 90%.