Ринок нерухомості в Україні

Останні кілька місяців через певне зростання добробуту населення, нерухомість, зокрема київська, плавно дорожчала. Скидання ж доларів після 11 вересня призвело до раптового стрибка цін. У Києві найбільше (за уточненими даними ріелторів, на 15–20%) зросли ціни на порівняно доступне житло на околицях, меншою мірою — на квартири в центрі міста (2–4%).

За більшістю прогнозів, подорожчання нерухомості триватиме й далі. Однак той факт, що така сама квартира в Празі або Варшаві чи не вдвічі дешевша за київську, а також те, що подекуди нова квартира в столиці незрідка дешевша за стару, дає деяким фахівцям підставу (хоча і в розмовах off records) стверджувати, що помешкання на вторинному ринку, принаймні у Києві, спекулятивно переоцінені і в довгостроковій перспективі суттєво дешевшатимуть (на 25–40%). У регіонах і зараз ситуація куди ближча до економічно виправданої.

За даними Асоціації спеціалістів з нерухомості та ріелторів України (АСНРУ), річний оборот вітчизняного вторинного ринку становить приблизно $3 млрд, 60–65% яких — операції із житлом. 14–17% цього обсягу припадає на Київ. За деякими даними, у столиці щороку відбувається 20–25 тис. угод з купівлі-продажу житла, тобто змінюють власника 1–1,3 млн кв. м, або в грошовому еквіваленті $300–350 млн.

Значно простіше оцінити обсяг первинного ринку житла, тому що Держкомстат регулярно подає кількість уведених в експлуатацію квадратних метрів. (Утім, чимало фахівців, добре знайомих з методиками підрахунку цього відомства, його дані також беруть під сумнів.) Отже, за даними Держкомстату, найвідчутніше зменшення обсягів будівництва нового житла відбувалося в 1993–1996 роках, що пов’язується з інфляцією та бурхливою активністю вторинного ринку нерухомості. З 1996 року падіння обсягів житлового будівництва зменшувалося, але до показників радянської доби ще далеко.

Вочевидь не виправдаються прогнози і цього року. За даними Держбуду України, за перше півріччя було введено 2030,2 тис. кв. м, що становить понад 26% запланованого на цей рік. У перерахунку на рік і за середньої ціни у $220–250 за кв. м обсяг всеукраїнського первинного ринку нерухомості можная оцінити у $850 млн — $1 млрд.

Променем світла у темному царстві є житлове будівництво в столиці. Протягом останніх п’яти років обсяги будівництва житла в Києві неухильно збільшуються, щороку приростаючи на 200 тис. «квадратів». Цього року (за планом) у Києві буде здано в експлуатацію близько 1 млн кв. м. В інших же регіонах України справи куди гірші. Деяка активність спостерігається хіба в кількох областях: Дніпропетровській, Донецькій, Львівській, Одеській, Полтавській та Харківській, інші ж області дуже відстають від лідера — Києва.

Вторинний ринок практично повністю контролюють агентства нерухомості та їхні конкуренти — маклери-одинаки, що їх «організовані» ріелтори називають «чорними». За даними, Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, агентств нерухомості налічується 3–4 тисячі, обрахувати «чорних» маклерів із зрозумілих причин не береться ніхто.

Кількість забудовників, які працюють на первинному ринку житлової нерухомості, набагато менша, ніж операторів ринку вторинного. Найбільш активно працюють такі структури, як холдингова компанія «Київміськбуд», яка, будуючи в багатьох регіонах країни, стала безсумнівним лідером, корпорації «Укрбуд» і «Украгропромбуд», а також низка інших.

Вибитися в лідери Київміськбуду уможливило впровадження цією компанією власної схеми будівництва житла за кошти населення. Після того, як цей підхід показав свою не тільки життєздатність, а й ефективність, у холдингу з’явилося чимало послідовників-забудовників — Познякижитлобуд, трест «Київміськбуд-1», концерн «УкрАзіяБуд» (колишня будівельна група LKS), львівська компанія «Карпатибуд», харківська «ТММ», дніпропетровська «Творець» і деякі інші, що активно будують у Києві і в регіонах.

Цікавий також ще один послідовник схеми Київміськбуду — Головне управління житлового забезпечення міскдержадміністрації Києва, яке, за обсягами залучених коштів (цього року управління планує ввести приблизно 200 тис. кв. м житла) є другим за потужністю забудовником столиці.

Середня вартість квартир у містах України

(вересень 2001 р.), тис. у.о.

За даними інформаційного бюлетеня «Янус Нерухомість»