Іпотечні цінні папери як інструмент рефінансування діяльності кредиторів

У світовій практиці надання позик під нерухомість завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиків. Метою побудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні є створення ефективних механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів. Суттєві зміни в законодавчому полі регулювання в останні роки сприяли динамічному розвиткові ринку іпотечного кредитування в Україні. Обсяг наданих іпотечних кредитів на кінець 2005р. досяг 10 млрд грн, що вдвічі перевищує показники попереднього року і становить близько 7% у загальному кредитному портфелі комерційних банків або 1,5% ВВП.

Проте широкому впровадженню іпотеки в Україні перешкоджає насамперед відсутність у комерційних банків довгострокових і дешевих кредитних ресурсів - депозити беруться на один-два роки, а іпотечні кредити надаються на 20-30 років.

Одним із шляхів залучення ресурсів на довгостроковій основі є сек'юритизація іпотечних кредитів, тобто трансформація їх в цінні папери та подальший продаж на ринку цінних паперів. Законом України «Про іпотеку» визначено можливості рефінансування з використанням заставних, а прийнятим у грудні 2005 року Законом України „Про іпотечні облігації» - правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері.

Іпотечна облігація є іменним цінним папером, що засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов'язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу, а в разі невиконання емітентом зобов'язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Закон передбачає два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, що є інструментами однорівневого іпотечного ринку (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, що є інструментами дворівневого іпотечного ринку (американська модель іпотечного кредитування).

Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа ( Державна іпотечна установа створена Постановою № 1715 Кабінету Міністрів від 23 грудня 2004р.), яка буде виконувати свої зобов'язання виключно за рахунок приналежного їй іпотечного покриття, на відміну від емітентів звичайних іпотечних облігацій, що можуть робити це і за рахунок будь-якого іншого майна. Проте ДІУ незабаром перестане бути монополістом на ринку іпотечних облігацій, тому що вже почали з'являтися приватні іпотечні компанії - наприкінці 2005 року казахський банк "Тураналем" зареєстрував в Україні іпотечну компанію "Бта-іпотека".

Новий інструмент дозволить іпотечним компаніям залучати кошти для рефінансування комерційних банків, які надають іпотечні кредити населенню. Надійність облігацій забезпечать договори іпотеки: банки, одержуючи рефінансування, передаватимуть іпотечної компанії права вимоги по виданих кредитах. Уведення в обіг іпотечних облігацій призведе до істотного зниження ризику ліквідності іпотечних кредиторів і, як наслідок, сприятиме збільшенню строків іпотечного кредитування та зменшенню процентних ставок по кредитах.

Покупцями облігацій у першу чергу повинні стати недержавні пенсійні фонди й компанії по страхуванню життя. Вони зможуть використати іпотечні облігації для формування своїх резервів. У той же час, щоб залучити страховиків, іпотечні облігації повинні бути більш дохідними, ніж банківські депозити. За оцінками експертів, найменша прибутковість іпотечних облігацій, що зацікавить страхові компанії, становить не менш 10-14% річних.

Першим в 2006 році планує здійснити пілотний проект випуску іпотечних облігацій Міжнародний іпотечний банк.

Поширення застосування іпотечних облігацій стримується передусім нерозвиненістю фондового ринку України в цілому. За даними ДКЦПФР за 2005 рік загальний обсяг торгів цінними паперами на організованому ринку України склав лише 14,7 млрд грн.

На сучасному етапі розвитку для ефективного впровадження іпотечних облігацій в обіг було б доцільно за підтримкою держави створити торгову інформаційну систему, спеціалізовану виключно на іпотечних цінних паперах.Наступним кроком мало б стати введення в обіг схем, альтернативних класичній сек'юритизації. Їх основним інноваційним підходом є відмова від продажу активів спеціалізованій іпотечній установі - вони залишаються на балансі банку. Голо¬вну роль в цьому процесі відіграють кредитні деривативи, як інструмент хеджування ризиків. Техніка, за якої ак¬тиви залишаються на балансі першого власника, отримала назву синтетичної сек'юритизації. Кредитні ризики активів передаються спеціалізованій іпотечній установі за допомогою викорис¬тання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які аб¬сорбують кредитні ризики - кредитних нот (credit linked notes). Таким чином банки отримали б можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та звільнитися від вимог до достатності капіталу.