Оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок: українські реалії та зарубіжний досвід

Крім того, у розвинених країнах застосовується принцип більш високого оподаткування на короткострокове володіння землею і, навпаки, введені низькі податки на доходи при довгостроковому володінні. У США ще в 1930 році на доходи від продажу землі, що перебували у володінні до одного року, було запроваджено ставку податку у 100 %, до двох років – 80 %, до п’яти років – 60 %, до десяти років – 40 %, понад десять років – 30 % [5].

Розглянемо досвід інших зарубіжних країн щодо питання правового регулювання угод з купівлею-продажем земельних ділянок, а також їх оподаткуванням. У Швеції у сфері нерухомості діє більше десяти законів, основними з яких є: Земельний кодекс (1972 р.), закон про землеустрій (1972 р.), закон про планування і будівництво (1987 р.), закон про експропріацію (1972 р.). Як і в більшості зарубіжних країн, у Швеції нерухомим майном визнаються земля і речі, які з нею невід’ємно пов’язані і входять до її приналежності. Нерухомість як об’єкт права може бути або окремою ділянкою землі, що має певні межі, або ділянкою з розташованими на ній житловим будинком, фермою, заводом тощо. Причому без землі ні будівля, ні будинок нерухомістю не є і вважаються особистим майном, як цінні папери або автомобілі. Відповідно і квартира, не маючи безпосереднього зв’язку із землею, нерухомістю в Швеції не вважається. У Швеції існує єдиний державний реєстр нерухомого майна і прав на нього, інформація, що міститься у ньому, є відкритою для ознайомлення. У формуванні реєстру нерухомості у Швеції беруть участь декілька державних установ, а саме:

– комітети по землеустрою, що ідентифікують та описують нерухомість і встановлюють її межі;

– установи по реєстрації, що діють при судах загальної юрисдикції та відповідають за формування записів власників і записів про заставу нерухомості (іпотеці);

– комітети із оподаткування, що фіксують вартість майна для оподаткування.

Вказані органи працюють скоординовано, без втручання у повноваження один одного [3, с. 45–47].

У Латвії відповідальність за оцінку і оподаткування нерухомості несуть муніципалітети, Державна земельна служба і Служба державних доходів. Державна земельна служба регулює питання збору даних про майно, що оподатковується при купівлі-продажу нерухомості, про власників нерухомості і грошову оцінку. Оподаткування відбувається на основі кадастрових значень вартості землі. Відповідальність за розрахунок і збір податків несуть муніципалітети, контроль за розрахунком здійснює Служба державних доходів. Основні принципи оцінки нерухомості з метою оподаткування визначені у Латвії Законом про податок на нерухомість, який був прийнятий 4 червня 1997 року. Масова (кадастрова) оцінка землі здійснюється на основі аналізу цін на ринку нерухомості. Земля і споруди, як і у Швеції, оцінюються окремо. Масова оцінка земельних ділянок у Латвії повинна здійснюватися через кожні п’ять років. Понад 70 % муніципалітетів застосовують автоматизований розрахунок податків і використовують комп’ютерні програми бухгалтерської звітності.

В Іспанії система масової оцінки є частиною загальної системи кадастрової інформації, яка містить велику базу даних із текстовою і графічною інформацією щодо усієї міської та сільської власності. В Іспанії закон про фінансову діяльність на місцях від 1988 року визначає концепції оцінки і оподаткування угод із відчуженням нерухомості. Кадастрові вартісні показники визначаються за ринковою вартістю відповідно до даних, отриманих у результаті аналізу ринку. Для порівняння кадастрових вартісних значень здійснюється координація діяльності по аналізу ринків у межах усієї країни [4].У Німеччині діє дозвільна система обороту земель сільськогосподарського призначення. ЇЇ суть полягає у тому, що на кожну угоду купівлі-продажу ділянки необхідно одержати дозвіл відповідного адміністративного органу. Договір купівлі-продажу можна підписати будь-коли, але до одержання дозволу документи вважатимуться умовно недійсними, а в разі відмови у дозволі – недійсними. Для запобігання встановлення сторонами в угоді ціни на земельну ділянку, нижчої за ринкову, з метою зменшення оподаткування в Німеччині закон надає муніципальним органам переважне право купівлі земельної ділянки. Тобто у випадку зазначення в угоді занадто низької ціни, муніципалітет має право викупити ділянку на умовах оформленого, але не зареєстрованого договору.

Також діє прогресивне оподаткування доходів, отриманих від угоди купівлі-продажу (різниця між вартістю купівлі і вартістю продажу) ділянок, відчуження яких здійснюється протягом двох років після придбання під забудову [6].

Ефективна система контролю за угодами купівлі-продажу земельних ділянок та їх оподаткуванню діє в Данії. Насамперед, кадастрове відомство привласнює кадастровий номер кожній земельній ділянці. У земельному реєстрі обліковуються власники кожної земельної ділянки та будівель, що на них розташовуються. Місцеві органи влади також здійснюють реєстрацію платників, оскільки на них покладено функцію адміністрування цих податків. Центральна податкова адміністрація здійснює оцінку земельних ділянок, оцінка проводиться на основі даних про земельні ділянки, отримані із Земельного кадастру, і даних про нерухомість, отриманих від місцевих органів влади. Податкові органи повідомляють платників податків про результати оцінки (вартості землі і майна), і платники податків мають право оскаржувати розрахунки податкових органів. Результати оцінки потім передаються до місцевих органів влади, які здійснюють збір майнових податків. Податкові органи ведуть також реєстр цін по операціях з купівлею-продажем земельних ділянок [5].