Оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок: українські реалії та зарубіжний досвід

В останні роки ринок землі в Україні зазнав бурхливого розвитку, динаміка цін на земельні ділянки продовжує зростати, наздоганяючи європейські, збільшується кількість суб’єктів, які отримують надприбутки від купівлі та подальшого перепродажу землі.

Правове регулювання оподаткування доходів від купівлі-продажу земельних ділянок передбачено статтею 11 Закону України „Про оподаткування доходів фізичних осіб” від 22 травня 2003 року, проте нечіткість цих норм і відсутність підзаконних нормативних актів викликали заперечення нотаріусів, які законом визначені податковими агентами під час продажу нерухомості, а також власників майна, в яких виникли проблеми з нарахуванням податку. Результатом цього стало зупинення дії статті 11 вказаного закону на 2006 рік щодо оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок. На сьогодні такі операції обкладаються державним митом у розмірі 1 % вартості земельної ділянки під час оформлення в державних нотаріальних конторах та 1% відрахувань до Пенсійного фонду. У випадку звернення до приватного нотаріуса державне мито не сплачується, проте здійснюється плата за нотаріальні дії і також 1 % відрахувань до Пенсійного фонду.

Разом з тим тільки протягом першого півріччя 2005 року продано 2,7 тис. земельних ділянок несільськогосподарського призначення, загальною площею 1,4 гектара на суму 224 млн гривень, що на 100 млн більше, ніж за відповідний період 2004 року. Слід зазначити, що під час продажу земельних ділянок вартість одного гектара в середньому по Україні становить 126 тис. гривень. При цьому по місту Києву вона дорівнює 24,6 млн гривень, що майже в 195 разів більше аналогічного показника по Україні в цілому [1].

Зважаючи на викладене, можна зробити висновки, що в даний час питання оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок потребує доопрацювання та адекватного правового врегулювання, адже, незважаючи на надприбутковість бізнесу купівлі-продажу землі, він не є джерелом податкових надходжень до бюджетів.

Щодо наукової розробки вказаної проблеми, то в Україні не проводилися комплексні дослідження, присвячені проблемам оподаткування доходів фізичних осіб від купівлі-продажу земельних ділянок. Окремі аспекти цього питання розглядалися переважно в контексті дослідження оподаткування доходів від операцій з нерухомістю у працях вітчизняних і зарубіжних авторів, зокрема, Г. Хмельова, З. Мороз, Н. Подорванової, Ю. Артьомова, А. Ялбулганова, І. Черніка, С. Нікітіна, О. Гриценко, Л. Корнілової, О. Левицького, С. Льовочкіна, В. Павленко та ін.

Однією з проблем оподаткування доходів від купівлі-продажу земельних ділянок в Україні є грошова оцінка землі. Практика свідчить, що нормативна оцінка земельної ділянки, яка відповідно до Закону України „Про оцінку земель” проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах, відрізняється від її ринкової вартості. Так, у липні 2004 року Рада міністрів Автономної Республіки Крим уклала з товариством „Авіакомпанія „АероСвіт” угоду купівлі-продажу державного санаторію „Форос” (66 гектарів землі), які продавалися за 22 млн гривень, або 3 тис. 300 гривень за сотку, що майже в 40 разів нижче реальної ринкової вартості [1].

Щодо визначення оціночної вартості нерухомого майна при його купівлі-продажу, то згідно з пп. 11.2.3 Закону „Про податок з доходів фізичних осіб” дохід платника податку від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

Проте дані нормативно-грошової оцінки земель потребують коригування, оскільки база оцінки земель є застарілою. За межами населених пунктів грошова оцінка земель несільсько-господарського призначення проведена менш ніж на 1 % їхньої загальної площі. А у 12,5 тис. населених пунктах грошова оцінка земель взагалі не проводилася [1].

Ще однією проблемою питання, що досліджується, є наявність „тіньового” ринку землі. Незважаючи на закріплене у Конституції право власності на землю, чинним законодавством передбачено, що земля сільськогосподарського призначення, що перестала бути державною власністю, не може бути предметом купівлі-продажу і брати участь у повноцінному фінансовому обороті до 2007 року. Водночас в Україні фізичні та юридичні особи скуповують акти власності на землю у реальних власників наділів, яким уже виділили або ще не виділили ділянку в натурі. Інші зацікавлені особи за сприяння деяких представників влади під різними приводами просто оформлюють земельні наділи або змінюючи статус землі або використовуючи поширену форму відчуження селянських паїв через генеральні доручення. Таким чином, дія мораторію на відчуження землі, що перестала бути державною власністю, є підставою для формування „тіньового” земельного ринку і такі надприбуткові операції також не є джерелом податкових надходжень до бюджетів.Спекулятивним операціям з землею можна запобігти використовуючи багатий зарубіжний досвід урегулювання цього питання. Досвід розвинених країн показує, що спекуляції із землею процвітають за відсутності відкритого ринку та ринкової ціни на землю. Так, у США пік спекуляцій із земельними ділянками був у період подвійного рівня цін: у 60-тих роках минулого століття, коли уряд США за символічну ціну надавав землі поселенцям, і під час проведення земельних аукціонів (для земель несільськогосподарського значення). На сьогодні спекулятивні операції на земельному ринку США не перевищують 10 % від загальної кількості угод з купівлі-продажу земельних ділянок.