Іпотечний кредит як засіб довгострокового фінансування промислових підприємств

При формуванні іпотечних фондів банки можуть використовувати заставні. На вторинному ринку такі заставні можуть обертатися кількома способами. По-перше, вони можуть продаватися цілком, по-друге, під заставну може бути продане право на пайову участь в іпотечному кредиті, що дозволяє інвесторові одержувати свою частку суми кредиту, яка повертається, і відсотків за нього. По-третє, заставні або окремі права на пайову участь можуть бути консолідовані в пули, на основі яких можуть бути випущені пайові інструменти, забезпечені іпотечними кредитами.Ліквідність цих інструментів забезпечується додатковими гарантіями закладеного майна і можливою державною підтримкою. На базі пайових інструментів можливий випуск векселів або облігацій. Таким чином, може бути сформований не тільки первинний промисловий іпотечний ринок, але і ринок вторинний, на якому іпотечні цінні папери зможуть обертатися і приносити додатковий доход своїм власникам.

Промислова іпотека, на наш погляд, повинна ґрунтуватися на таких умовах і передумовах:

- формування первинного і вторинного промислових іпотечних ринків;

- надання банками довгострокових кредитів (на 5-15 років) на інвестиції у фізичні (реальні), а також в оборотні і нематеріальні активи;

- однією з обов'язкових умов промислового іпотечного кредиту повинно бути укладання договору страхування відповідальності за невиконання зобов'язань перед кредитором і договору про майнове страхування на весь термін дії кредитного договору.

Використання іпотечного кредитування має в промисловій сфері досить серйозні перспективи. Його потенціал у тому, що підприємства мають потребу в оборотних коштах. Крім цього, виникаюча конкурентна боротьба змушує керівництво підприємств постійно вишукувати ресурси на технічну модернізацію і переозброєння. Найбільш перспективними напрямками кредитування є інвестиції в основний капітал і витрати на капітальний ремонт, а також у приріст запасів матеріальних оборотних коштів.

Як показує експертний аналіз балансової і ринкової вартості підприємств, у даний час спостерігається явне перевищення балансової вартості над ринковою. Отже, при видачі іпотечного кредиту повинна передувати ринкова оцінка незалежним оцінювачем вартості підприємства як майнового господарського комплексу. Саме ця оцінка і повинна бути покладена в основу визначення суми передбачуваного промислового іпотечного кредиту.

Іпотечне кредитування є економічно привабливим і для держави, і для підприємств реального сектора економіки. У цьому випадку іпотека може бути використана:

- як механізм створення і залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;

- як додатковий інструмент забезпечення і стимулювання обороту і перерозподілу майна в тому випадку, коли інші способи (наприклад, купівля-продаж) юридично неможливі або економічно недоцільні;

- для створення багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.

Майнові інтереси заставників-підприємств спрямовані на максимізацію обсягу залучених дешевих фінансових ресурсів на одиницю оцінної вартості закладеної нерухомості. З іншого боку, суспільство в особі держави зацікавлено в розумній капіталізації національного нерухомого майна, у прискоренні обороту вкладеного капіталу, у ліквідації розриву між фінансовим і виробничим капіталами, у неінфляційних методах підтримки виробництва, а також у поповненні доходної частини державного бюджету.

Договір іпотеки є по суті довгостроковою програмою погоджених зусиль учасників договору по задоволенню взаємовигідних інтересів. Іншими словами, іпотечне кредитування підприємств можна розглядати як довгострокові інвестиції заставоутримувача в нерухомість заставника. Для кредитора це довгострокове одержання доходу на позичені гроші (до того ж забезпечені нерухомістю), а для позичальника - практично єдина можливість одержати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток свого підприємства.

Основною відмінністю (і перевагою) іпотеки від звичайного договору застави є те, що закладене майно (у даному випадку - підприємство) залишається в розпорядженні заставника. Це дозволяє власникові підприємства повною мірою використовувати свої виробничі і підприємницькі здібності для сплати всіх боргів за отриманий кредит, а також розвивати й удосконалювати виробництво. Підприємство як предмет застави тут означає весь майновий комплекс, включаючи права вимоги.