Комплекс з виробництва будівельних матеріалів України
Розглянемо більш докладно модливі пропозиції щодо розв’язання цієї проблеми з урахуванням досвіду інших країн.
Одним із видів фінансового забезпечення жит¬лового будівництва може стати довгострокове кредитування, або іпотека. Іпотека – це застава землі та нерухомого манна для отримання в банку дов¬гострокового кредиту. Сьогодні іпотека є найпоширенішим видом фінансових операцій у розвинутих країнах. Вкладання коштів в іпотечне кредитування будівництва житла можна віднести до найліквідніших банківських активів.
Сутність іпотеки зводиться до того, що:1. Вартість житла, яке клієнт бажає збудувати, розбивається на дві нерів¬ні частини – базову і термінову.
2. Базову вартість клієнт сплачує відразу за рахунок власних коштів, тоді як термінова гаситься за рахунок банківського або будь-якого іншого кредиту.
3. Отримавши житло і розрахувавшись із підрядником, клієнт займає його протягом певного періоду на правах оренди або найму. За цей час він повинен повернути банку (фактичному власникові отриманого житла) основ-ний борг і сплатити відповідні відсотки, причому борг, як правило, оплачуєть¬ся рівними частинами.
4. Після завершення розрахунків із кредитором клієнт отримує замовлене та збудоване ним житло у повну власність. При неспроможності повернути кредит застава, під яку він брався, відчужується і продається з аукціону.
Нині в світі існує кілька моделей іпотечного кредитування житлового бу-дівництва, найпоширеніші з них американська та німецька.
Американська схема іпотечного кредитування будується на основі банків¬ського кредиту. Вона не пов'язана з конкретним об'єктом будівництва. Най¬поширенішим видом позички є "позичка-вартість" – 50% з терміном 5 років.
Німецька іпотечна модель менш гнучка, вона заснована не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Для цього утворюються товариства колективних вкладів у нерухомість.
Іпотека широко використовується в інших пост соціалістичних країнах. Так, після прийняття закону "Про іпотеку" було створено Російську іпо¬течну асоціацію, куди увійшли 40 суб'єктів Феде¬рації. Зараз працюють з Урядом над створенням механізму стимулювання банківської системи з надання кредитів під невеликий для середнього класу відсоток. Крім цього, у державній Думі Росії вна розгляді проект закону про надання пільг фі¬зичним та юридичним особам, які займаються ін-вестнційио-будівельгюю діяльністю.
У столиці Російської Федерації м. Москві головним засобом за¬лучення коштів населення для виконання будівельних робіт є міська держав¬на житлова облігаційна позика, яку надає департамент муніципального житла, а обслуговує генеральний менеджер – комерційна банківська установа, що уклала з емітентом відповідну угоду.
Фінансові ресурси з'являються від продажу населенню спеціальних імен¬них цінних паперів – облігацій, які гасяться тільки збудованим житлом і тільки за пакетним принципом. Саму позику забезпечує житловий фонд, до структури якого входять зас¬тавний фонд (для забезпечення емісії), резервний фонд (для погашення облі¬гацій) та страховий фонд (для оперативного продажу з метою поповнення фі¬нансового резервного фонду). Для забезпечення ліквідності облігацій емітентом створюються окремі фінансові резерви, які формуються за рахунок страхового фонду у встановле¬ному порядку. Особи, що придбали пакет облігацій, еквівалентний загальній площі заяв¬леного ними житла, мають право на отримання замовлення шляхом погашен¬ня емітентом належних їм облігацій. Облігації продаються, викуповуються і гасяться за цінами, що визнача¬ються у порядку, встановленому відповідними документами.
Наступна інвестиційна схема – система комбінованого інвестування “Комбінвест”, яка широко використовується у Білорусії та Росії, і є своєрідним гібридом американської іпотеки і німецьких будівельних заощаджень. У цій системі, окрім клієнтів, об'єднаних у громадську спілку споживачів, підрядника (головного менеджера) та банківської установи, беруть участь страхова компанія та виконком місцевого органу самоврядування. Фінансування будівництва здійснюється за рахунок різних джерел, у тому числі: бюджетних коштів виконкомів місцевих органів самоврядування; влас¬них коштів громадян, що бажають збудувати житло, а також підприємств, де вони працюють; коштів приватних інвесторів; безоплатних субсидій; кредитів; виручки від продажу частини збудованого (не більш як 30%) житла за комер¬ційними цінами; виручки від ф'ючерсного продажу житла, що належить клієнтам на правах власності, за комерційними цінами і т. ін.