Обмеження на власність

Питання власності на землю є важливим моментом довгострокових та великих інвестицій — саме тих інвестицій, що терміново потрібні Україні для розвитку її сільськогосподарського та промислового потенціалу. Нині великі будівельні проекти реалізуються за відсутності чітких та надійних законодавчих актів щодо власності на землю. Існуючі правові акти складні та часто незрозумілі і суперечливі. У той час, коли власність на будинки, конструкції та інші будівлі, як правило, дозволяється та вони можуть передаватися фізичним або юридичним особам незалежно від того, чи є вони українськими або іноземними, дійсні операції із землею залишаються відносно нерозвиненими.

Конституція України 1996 р. у ст. 13 передбачає, що вся земля на території України є власністю народу України, а ст. 14 зазначає, що право на володіння землею гарантується і це право отримується та реалізується громадянами та юридичними особами України. Незважаючи на це, ці права суттєво обмежуються. Земельний Кодекс України, прийнятий 28 червня 1992 р., не відповідає положенням Конституції України та інших законодавчих актів про власність на землю та її використання. Земельний Кодекс передбачає державну колективну та приватну власність на землю, ст. 143 Конституції України відокремлює муніципальну власність від державної та скасовує колективну форму власності. Проте і сьогодні розподіл землі, яка раніше була у державній власності, між державою та муніципалітетами ще не врегульовано.

Іноземна власність на землю. У Земельному Кодексі України дуже мало йдеться про те, з чого складається приватна власність на землю. Право приватної власності на землю може надаватися лише громадянам України і лише з обмеженими цілями будівництва приватного будинку та сільськогосподарського використання. Юридичні особи незалежно від того, є вони компаніями — резидентами України або іноземними структурами, не можуть володіти землею в Україні. Лише українські сільськогосподарські компанії позбавлені цього обмеження. Земельний Кодекс забороняє володіння землею іноземцям і лише передбачає їх право на використання та оренду землі.

Плутанину внесли кілька указів Президента України, які суперечать Земельному Кодексу та які містять виключення із заборони на іноземну власність на землю. Так, Указ Президента від 14 жовтня 1993 р. з поправками від 12 травня 1996 р. передбачає, що земельні ділянки під незакінченими будівлями можуть приватизувати юридичні особи. Указ Президента від 19 січня 1999 р. "Про придбання землі" передбачає придбання несільськогосподарської землі українськими юридичними особами. Залишається незрозумілим, чи включає в себе термін "українська юридична особа" поняття "юридичні особи", тобто іноземці.

На сьогодні не відомо жодної української юридичної особи з 100 % іноземною власністю, яка змогла б придбати землю. Юридичні фірми радять своїм клієнтам під час будь-яких операцій з землею покладатися на укази Президента. Оскільки укази суперечать Земельному Кодексу та ґрунтуються на дуже спірному четвертому абзаці розд. XV Перехідних положень Конституції України, їх, скоріш за все, необхідно оскаржити в Конституційному Суді.

Право на користування землею. Стосовно іноземних фізичних та юридичних осіб Земельний Кодекс України надає право на користування землею у формі використання та оренди землі. Ці права можуть отримуватися для сільськогосподарської землі та міських земель. Перший варіант, право на використання землі, на практиці надається іноземцям лише у дуже обмеженій кількості випадків: наприклад, це стосується землі, на якій розміщені дачі, що належать іноземцям, а питання використання землі з комерційними цілями навіть не порушується. Другий варіант, право на оренду землі, як правило, використовується для промислових проектів. Оренда землі може тривати максимум 49 років і може надавати орендатору переважне право на придбання. Для багатьох інвесторів оренда містить значний ризик. Інвестори з довгостроковою стратегією наполягають на отриманні права володіння землею. Майже неможливо, щоб інвестор, наприклад, збудував промисловий комплекс чи готель або розпочав впровадження інших проектів на земельній ділянці, якщо він не має гарантії, що його оренда триватиме навіть після двох термінів по 49 років, оскільки це не передбачається діючим законодавством. Згідно з угодою про оренду землі він повинен платити оренду в розмірі, який може у майбутньому змінитися за одностороннім бажанням, оскільки держава є власником і зворотна дія нових законів є розповсюдженим явищем в Україні.

Згідно із Земельним Кодексом України, власники будинків та будівель мають право займати та використовувати землю під ними безстроково протягом терміну їх права на володіння будинками, будівлями. Але право на використання надається відповідними органами лише за наявності відповідних додаткових документів та повинне відповідним чином реєструватися. Інвестори знайомі з цим порядком та знають, що він може викликати значні адміністративні ускладнення.Оскільки юридичні особи та іноземці не мають права на володіння землею, вона не може використовуватися як гарантія. Закон України "Про заставу" від 1992 р. передбачає, що застава може створюватися на будь-яку власність або право на власність, які можуть відчужуватися відповідно до законодавства України та знаходяться у володінні заставодавця. Право власника будинку або будівлі використовувати землю під будівлями не дає права власності на саму землю. Відповідно іноземний інвестор може давати під заставу будинки та будівлі, які належать йому, але не може робити це з землею під ними. Застава, і особливо застава землі, є важливим інструментом отримання фінансування для підприємницької діяльності від міжнародних банків та інших фінансових установ. Ці установи мають тенденцію до відмови від застави будинків та будівель, якщо вона не розповсюджується на землю, зокрема у тих країнах, в яких приватна власність та власність на землю такі обмежувальні, як в Україні. Беручи до уваги той факт, що дія Закону України "Про заставу" не вважається достатньою та не забезпечує функціонування визнаного у світі механізму застави (наприклад, закон не містить чіткого дозволу передавання права на землю у випадку невиконання), більш вірогідно, що підприємства в Україні не зможуть залучати фінансування через заставу свого нерухомого майна.